2500~5000万，五角场副中心如何买房？
发布日期： 2022-08-18
今天白首继续给大家聊五角场配置资产的事，豪宅资产怎么买？当然要研究新江湾城咯！
➤ 早期：仁恒+华润，打开想象力，吹了个大泡泡
差不多十几年前，这可是上海地产界的明星板块，仗着一大片湿地、前面又有五角场做商业配套，这片原生态到野狗比人多好几倍的地方，愣是通过卖负氧离子空气给包装成了生态低密国际住区。
是的，就这么硬生生以国际住区的标准去定价了——当然，光是生态，上海人可不信这个邪，那是一丁点儿都不信。后来怎么让人半信半疑的呢？
第一个契机是具有浓厚国际化社区标签的仁恒进场了，而且上手就是混合型别墅盘，与此同时，游子归来的央企长子“华润”也来了，就这两家，可把人唬得一愣一愣的，仁恒在这里造别墅啊！那还得了！直接从潜龙在渊、变成了虎啸龙吟，随后的一众新盘报价直接超越当时的价值天花板，还透支好多年。
到这里白首说了，上海人还是半信半疑的，买单的并不多，毕竟跑过去啥也没有，与大家熟悉的国际住区古北、碧云在界面和资源上差得太远了。
当时有一波明显的客群，是在宝山那里倒卖钢材的胡建人，既有钱有胆色，也有彰显身份豁胖的需求，算不上主力客群，但也有一定的比例，当然，后面并不是说因为宝钢搬迁到广东，而是螺纹钢价格起伏过大，这帮颇有胆色玩杠杆的基本上都破产了。4、5年前华润橡树湾一度频繁出来胡建人被执行的法拍房。
（图片来源于网络）
➤ 第二阶段：配套填充、又赶上黄金中环时代、终于泡沫挤干
在初期的仁恒怡庭与华润橡树湾、江湾九里之后，后面的楼盘是一代不如一代。
不但品类降级、各楼盘的筑密度上去了，真别墅基本没了，都是叠加之类假别墅，甚至于多层（所谓洋房）、小高层、高层都上来了，自然，板块的段位在下降，高总价的富人圈变成了高单价的葱头圈。
更过分的是，社区园林和建筑品质都在下降。以至于出现了嘉誉湾这种能够上2次《新闻透视》的沪上知名豆腐渣。
很自然的，板块的年平均房价涨幅略小于全市平均，更是很明显地低于传统市区的平均值。
一时间新江湾城买房等于傻x的代名词。总价不算特别高，但单价贵，泡沫大大滴，这个状态差不多一直持续到2019年。
不过也同样在这个期间，板块的配套也在快速填充，包括复旦大学第二附属学校、复旦科技园小学、同济大学一附中、上海音乐学院实验学校、中福会幼儿园，地铁10号线和商业上的悠方广场，还有复旦大学江湾校区——当然大学不能算配套，但至少填充了年轻的人气，阳气足了嘛，本来江湾湿地就是阴气过重，这下好了，一下子来了万把号年轻力壮、荷尔蒙过剩、还坚信唯物主义搞科学的小伙子，直接阳气过盛了。
除了内部资源夯实，上篇白首还提到过一个事，2015年开始的“黄金中环时代”，整个中环内外两侧大多数板块都在向上价值重估，尤其是浦西，而在这个过程中，2015~2019浦西的中环两侧板块中新江湾城的升值速度明显弱于平均值。
内部填充扎实、外部水位抬高，纵然楼盘段位在下降（包括品类形态、建筑质量、面积尺度和最终的住户层次），但也就把新江湾城的价格泡沫给挤干净了。
（图片来源于网络）
➤ 现状: 前途没有，钱途不错。
既然泡沫挤干了，那么收到新的红利就有向上走的动能，作为五角场城市副中心一圈唯一的豪宅地带，不论其中的真豪宅还是准豪宅、伪豪宅，价格都会被带动起来。
但是大家要注意的是，由于稀缺性的严重差异，其中涨得最快的肯定是真豪宅、或者更直白地说就是别墅和封面楼盘——仁恒怡庭和华润橡树湾、江湾九里，第四应该是占据最核心位置的九龙仓玺园，就在新江湾城地铁站旁边，一边是悠方广场商业，一边是上海音乐学院实验学校。
之所以说前途没有，也很好理解，一来地皮已经全没了，造房子已经造到几乎不能算是新江湾城的地方去了。二来也没有留给产业的地皮，自然没有什么发展前途。
增值潜力倒是真的，但国际住区域名不符实。
如果不是仁恒的领导来视察的日子，那基本上就没有外国人了，其实到现在也是这样——仁恒卖完那么多年了，甲方领导早就不来视察了呀！
推荐2个小区：
仁恒怡庭
• 新江湾城首席名盘，2011年建
• 各种别墅、包括假别墅（叠加），价格段因边套与中间套、上下中叠的位置落差很大，从2500万到半个亿都有，价格就不给出来了。
• 但市场价买入，都是极其划算的。
华润橡树湾
• 新江湾城第二名盘，2011年建
• 户型都很好，园林也做得非常好看、现在早已成熟饱满
• 250㎡，3200万能拿下都是划算的
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