1500~2500万，五角场副中心如何买房？
发布日期： 2022-08-17
五角场周边板块，受红利程度有很大差别，白首一个个来聊。
先说本尊，五角场板块
除了房龄有点老，舒适度和升值潜力都很好。
给大家一个简单的边界：南北10号线五角场站到三门路站之间，价值最高地在江湾体育场站；东西从江湾体育场边界的国和路到逸仙路。
这个板块至少十几年没出过像样的住宅新盘了，房龄20年已经算是板块内偏新的，主体是差不多30年前建造的各种塔楼，特征就是楼栋的外观在远处看着还行、里面的户型和朝向并不太规整，现在电梯也经常坏，而且当时造塔楼的时候，不太讲究小区的概念，也没有35%最低绿化率的硬性标准，所以会有很多只有那么一两三四栋塔楼组成一个小区，中间稀稀拉拉插着几棵树的小区，当然还有一个更大的问题，就是停车位严重不足。
大家一看就明白，小区以内和套内肯定会让人有点失望，这就是住一个地段，商业配套低中高档全配，高档还不少，单论综合配套资源的享受度，五角场说是城市副中心，但实际上无限接近于中央活动区了。
（图片来源于网络）
要论升值空间，单位土地经济含量会不断提升。
板块不大，楼盘不多，又在产业价值的正中心，单位土地的增值红利很大很大。房龄当然是拖后腿的因素，会有一个打折，可正所谓，站在风口上，猪也会飞啊，如果说土地增值五年100%，那么二十几年房龄的房子给它打个7折，也有五年70%嘞，上海绝大多数板块哪有这个速度呀？
板块内房龄不新，但价格不低，住在里面的人很少换出来，倒也不是没有实力，以这个单价总价换出来找其他地方的房子选择面还是很大的，实在是因为地段生活实在太方便了，二手房相当难找——更难找的是固定停车位，有车的朋友要三思啊~
另外，家有老年人的，还是不要选五角场了。
因为大多数的塔楼都在30年上下，电梯都很容易坏，一年碰到个十几次也够头疼的了，而如果把塔楼排除掉，那五角场房源的选择范围至少要少掉近一半，这么窄的选择面还要考虑朝向，户型什么的，选择起来就太难了，没必要，不如看看周边板块，红利虽然小了点，但是毕竟自住，居住空间还是要考量的。
（图片来源于网络）
很多人对这个板块不是太熟，在全市范围内的知名度和存在感有点低。说实话，就连在杨浦区内，早个20年，这个板块也不热门，一直到2010年之前，都属于价格的洼地。
按理说，有一个市区内的大号公园，又紧邻五角场，整体的密度也不算高，大部分的房子也都是在近25年之内造出来的，以前怎么就不受待见了呢？
根源在于环线问题。杨浦的内环线是以黄兴路和中山北二路连接半个圈为边界的，常规的习惯是黄兴路过了松花江路到大润发（这里完成日常采购）、或者沿着黄兴路向前直接去五角场（吃喝玩乐、百货公司），所以杨浦内环内的人并没有去黄兴路东北侧的日常需求，自然知之甚少，再加上已经出了内环线，段位又降了一大级，不受待见也在情理之中。
（图片来源于网络）
2015年是个无形的分界线，上海开启了中环黄金时代。
一个典型的标志是2014年方兴地产100亿拿了老闸北大宁的地皮，就是15年出来的大宁金茂府，推动了整个上海中环线房价的上涨，尤其是资源扎实的浦西中环——除了连3个水产农产品批发市场都没拆迁完的真如。
在浦西、又完全在中环线以内、一侧还贴着内环线的黄兴公园板块，又没有什么新盘炒作，因此在这一波中形成了价值的夯实，房价没有大涨，但也完全没有泡沫，甚至是低估的。
（图片来源于网络）
第二个契机是2017年副中心“上位”概念，压过了环线逻辑。
上海9大城市副中心规划发布，五角场位列其中，而且眼不瞎的都能在地图上看明白，9个城市副中心其实分成了内外两圈，就算同样在内圈，五角场也是最成熟的（没有之一）、也是最靠谱的之一。
再加上当年四大副中心时代，与五角场平级的徐家汇城市副中心已经修成正果，直接进入了中央活动区。那么，当年排名第二的五角场，如今自然段位极高。黄兴公园抱着这么一条“飞升”的大腿、鸡犬升天。
更何况黄兴公园的生态环境、建筑与人口密度、社区品质、房龄、户型和尺度，包括步行内日常资源都相当不错，所以最近5年有中档楼盘变成高档楼盘的明显趋势。
而在价格上，洼地肯定是不存在了，但也肯定没有泡沫，作为五角场城市副中心红利辐射的第一圈、保养较好的楼盘，注定了能够吸引冲着五角场红利来、但是买不到次新楼盘的客群。这样的房子会不会涨？用小指头想想都知道呀
推荐几个小区：
香阁丽苑
• 黄兴公园板块，2004年建
• 155㎡，差不多1700万
佳泰花园
• 黄兴公园板块，2000年建
• 顶楼复式215㎡，差不多2000万
创智坊
• 五角场板块，2008年建
• 170㎡，1800万应该能拿下
袋鼠安家｜一手咨询业务
2022年8月每周五
活动安排法拍房专题
8月份，这4场法拍房专题活动安排如下：（每周五晚的线下活动）
长按识别下方二维码
报名参与活动吧~
★ 精品推荐 ★
◀ 8.5折得标的喜悦，却在3小时后，只剩下惊恐，这就是我的亲身经历！！！
◀ 我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月！！！
更多精彩，请关注
袋鼠安家视频号
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
