金科御桥博翠，烂尾疑云，敢不敢买？
发布日期： 2022-08-12
金科御桥博翠就是上海知名烂尾楼原“颐盛御中环”的三期，现在期房在售。
➤ 命运多舛的大盘项目，前面的有房没产证，三期交付也延迟
一期二期，开发商为三盛宏业下属的海东地产。几年前，母公司三盛宏业资金链出问题，便由拥有土地和在建工程等“大额实物”资产的子公司海东地产作为担保、进行融资，向母公司输血。
可不是输了血也没救活嘛，2021年母公司三盛宏业申请破产，救母心切、不惜血本的子公司海东地产自己资金链都断了，账户被冻结，“人财两空”。
由此，颐盛御中环的一期二期都停工了，近乎于烂尾。但之后略有反转。
一期（颐盛云锦苑）交房了、到今年初，连二期也都竣工交房了，不过由于开发商实在没钱、破产了，项目完工后没钱缴纳税费了，所以这两期现状是业主搬进去了、却拿不到产权证。
三期由金科接盘独立开发，更名为“御桥博翠”。比较尴尬的是，今年金科自己资金链也快断了，长时间停工、并公布了交付时间大幅延迟（从原计划的2024年推迟到2025年9月）。
理论上讲，金科跟前面的一期二期没有关系，因为房子都已经卖给小业主了，产权并不在海东地产名下，当然也就不存在收购的问题了。至于金科是否要为前面两期擦屁股，要看双方的收购合同，外人就不得而知了。
➤ 三期是否会烂尾？几乎不可能了。
首先，由市级房管部门直接对预售的购房款监管，购房者付款直接进入“上海市房地产交易资金管理有限公司”，三期共555套房，如果全都卖掉能收到37亿。
这种在开发商和银行之外、独立设置官方账户作为预售款监管的做法，放在全国也是绝对创新的（常规我们所的监管账户，也还是开发自己的名义在银行设立的），这就意味着后面的支出必须由市房管部门审核后才会拨付、随时能停、去向明确、必然用在该项目自身上，而且，交付和交税，第一优先。
该做法已经很明确管理部门的目标了：
我的地盘我做主，预售监管、专款专用合情合理合法、还民心所向，管你开发商集团整体死活，你要深水躺平可以，但别来把我的地盘上明明能自己上岸、还能够活蹦乱跳的单体项目也拖下水。
全额购房款全部进入了上海市房管系统，要是还能烂尾，让领导的脸往哪儿搁？
第二，最重要的是，既然能做到“项目自己收来的钱自己用”，那技术上就已经不存在烂尾的可能性了。
每平方收进来的钱是6.6万，但实际上造房子所需要花的钱就连0.6万都没有。
造房子其实很便宜，大家都不用去算钢筋黄沙混凝土、玻璃板材农民工，去看看二线城市郊区的一手房房价就知道了，贵的，1万块1平方，大多数在7千、8千1平方，扣掉1~2千/㎡的地皮楼板价，那造1平方房子成本是不是还不到5千块？也不是粗制滥造，整体品质水平不比上海差。
交税也没问题，6.6万1平方的房子，最多拿1/6的钱出来就能把税给交齐了、业主也就能拿到产证了。
专款专用，怎么着都不会烂尾，要不然都对不起上海的高房价了——毕竟上海房价结构里，绝对大头是地皮价、建筑可真没几个钱。
至于监管账户里剩下的钱，是否够偿还开发商买地皮或者说收购项目的银行贷款、其他融资债务，那是开发商集团欠的，属地可没打算管。
➤ 这里要多说两句是，原开发商还是挺上路的、上海人说起来算是有腔调的。
一来，母公司缺钱，由有资产的子公司做担保融资，是非常正常合理、也是常规的企业经营手段，没有什么十恶不赦、昧良心的，母公司有难、不救才见鬼了。
二来，人家既没有一房多卖、也没有售出后再抵押——白首见过外地有丧心病狂的开发商，卖房只签纸质合同，收了购房者的买房款，但不做交易中心备案，也就是官方系统里这套房子并未售出，然后把这些系统里看起来并未售出的房子做抵押贷款，又套了一笔钱。
这种操作有点类似于一房二卖，但对小业主来说更头疼，一房二卖打官司的对手也是小业主，大家实力上是对等的，就看各自举证能够证明谁先签的合同。但抵押的话就不好说了，万一是开发商是向银行抵押的，小业主面临的对手是银行，大概率是赢不了的，亏谁不能亏银行嘛。
如果抵押给了小额贷款公司，就算诉讼上有赢的概率，但这种机构可不是善罢甘休的，找不到开发商还钱，自然要霸着房子，有几个小业主是搞得过这些圆脑袋、粗脖子、挂着大金链子的？你又不知道人家的金链子泡澡时候是不是能浮起来的。
第三，人家好歹把已经卖出的一期二期房子全都造好了，而且品质还可以、卖相不错、一看就是个准高档楼盘，至少让购房者拿到房了，凭良心说，明显已经用尽最后一丝力气保了交付，只是由于实在没钱了破产、交不起税务机关的税款了。
宁欠活阎王、不欺老百姓，是条汉子。
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