大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们继续长宁区具体板块的讲解，今天我们来到长宁区的第三讲——中山公园。

前   言

今天我们要讲的是一个非常著名的板块，长宁区中山公园板块。相信这个板块，很多朋友们都会去关注他的，一是非常有名，二是这个板块相对来说，无论它的价格，还是资源的配置等各方面，都是非常好的。今天跟大家好好说一说中山公园板块的情况。

板块基本情况与2035展望

那中山公园为什么那么牛？我们借德云社郭老师的一句话来说，就是全靠同行的衬托。作为上海西内环最强大的商圈，长期以来都担当着本应该由真如担当的西部副中心的角色。

我们之前在提到上海的上一个四大副中心的时候，说到这个四大副中心相当于是上海的四大神兽，东面的花木，南面的徐家汇，西面的真如和北面的五角场。经过了10多年的建设发展之后，徐家汇是发展最好的，也是副中心的模板一个标准。

五角场也是颇有特色，花木也是非常不错的。但是唯有西部真如长期以来都是一个停滞不前的状态。也就导致了上海的西面长期以来都缺乏核心的商圈来支撑。

因此中山公园这就站出来了。成为了上海西面实际上的副中心。但中山公园如果说要作为一个副中心的话，相对来说它的商业体量和整个的功能能级都是有一点点的勉强的，因为毕竟规划不是副中心的规划。

但是中山公园本身我们之前在历史沿革当中也说过，它作为一个原租界区的成员之一，它的基础建设是相当不错的，跟徐家汇有一个很大的区别，就是它的商业基础要比徐家汇更好，因为像定西路、武夷路这一片，全部都是以前留下来的沿街商业的组成部分。

当然了，现在的中山公园商圈不是以那片为核心的，但是以前中山公园其实是2/3/4号线重要的西部换乘点，是由这个换乘点带来了中山公园的发展契机。

在这次的2035的规划当中，中山公园理所应当的被划到CAZ里面，因为它和原本的CAZ区域连成一片，而且内环内本身素质也非常高，所以成为了上海西部CAZ的一个枢纽担当，为什么说是枢纽？

是因为上海西部的CAZ相对来说比较稀疏一点，不像中东部那么饱满，密度高，其实西部的CAZ主要是中山公园、天山板块构成的。

中山公园它是处于CAZ西部的最北面，再往南就是徐家汇了，再往北普陀就没有CAZ了，但是在往北的话，普陀里面有两块，像环球港长风，再往北的真如副中心，其实全部可以说是准CAZ的一个功能区域，只是面积不够大，或者是有一些偏科的地方，所以他们不是CAZ。

但是在上海西部从南到北一系列的商圈中，中山公园是一个居中的位置，又因为它的轨道交通的枢纽关系，因此来说的它其实是上海西部的一个枢纽，并且还会继续担当一个枢纽的作用。

那么原本就已经比较成熟的中山公园板块，在2035的这个周期当中到底还能不能有所作为？我们接下来用几个关键词来看一看。

◉ 第一个关键词，地位的升级

就像之前所说的，由于真如长期以来没能发挥其应有的西部副中心的作用，因此来说中山公园成了实际意义上的上海西部商业副中心。加上人流一直非常大，地铁2/3/4号线在这里交汇。

这里就成了上海西部几区互相之间串来串去的一个几乎就是必经之所。交通枢纽的位置就带来了中山公园非常大的发展。中山公园不仅是商业服务中心，同时也是交通枢纽，这个是一个非常强大的发展基础。

就这点而言的话，其实说长风也好，环球港也好，从目前来说还没有这样的功能。因此中山公园在上海西部，他依然会承担着一个非常重要的城市中必不可少功能的角色。这也是能够支撑它地位的东西。

除此之外，中山公园以龙之梦为核心的地铁上盖的商业体配合玫瑰坊这个上海风情街，可谓是一个时代的商业明星。

中山公园针对的是年轻上班族一个非常旺盛的需求，这一模式的生命力其实是非常强的。因为其实说白了，从消费角度上来说，上班族的通勤或者说是下班之后的时间，在这个时间段当中的消费力其实是商圈所承担的消费力当中流量最大的。

因此来说，中山公园在2035的规划当中，已经不是所谓实际意义上的副中心那么简单了，而是和徐家汇一样，是CAZ的一部分，这就表示中山公园在上一个阶段的发展是非常成功的，也是中山公园在这座城市当中地位的最好证明。

如果说这个片区已经没有什么发展潜力了，或者说它的功能会被附近的板块所代替的话，那么它是不可能被划进CAZ当中的。因此来说中山公园能被划进CAZ当中，它就有它固有的不可替代的优势。

◉ 第二关键词，能量进化

中山公园一直以来也有自己的问题，那就是一条腿走路，其实整个中山公园是轻轨以东的商业活力要远远强于西侧，西侧长期以来都是火力比较的弱，因为孤掌难鸣。中山公园它的人流，下了地铁一定是往东走的，往西几乎是不太可能的。

中山公园商圈它本身的定位非常的亲民，非常的朴实。它是一个非常适合平时买东西吃饭这种基本消费，人流自然的往东流，也是中山公园以前一个比较显著的特点。如果关注过中山公园板块住宅的朋友们也会发现轨交以东的价格就要比以西的项目贵不少。

西面和东面比较著名的项目比起来可能要差个两三万，其实配套走走路的话也就多个5分钟的样子。以前如果有人想在中山公园买房子的话，要是追求性价比，我还是推荐买西面的，内环内档次上，地段档次上来说都不差。现在来看这是个非常好的建议，因为西面也已经起来了。

中山公园以前一条腿走路的状况，已经随着轨道西部的来福士的到来而彻底的被改变了。来福士商业来自新加坡的凯德集团，来福士必定是一个地方的地标，也是上海人相对来说比较熟悉的一个碰头点，去人民广场哪里碰头，来福士碰头。

来福士是上海最著名的商业地标之一，现在上海最好的一个来福士放到了中山公园，相对来说业态、规划、品牌都是全上海最好的一个来福士。

这样一个自带强大IP的商业体来到中山公园，一定会把原本比较薄弱的轨交西侧大幅强化。来福士是一个非常典型的针对中产级别的商业体，里面还保留了相当多的老建筑来提升它的一个文化融入感，包括来福士本身的一个活动能力就非常的强，现在好的商业，光卖货可不行，要经常有活动，路演什么的，才能让商业保持非常强大的活力，来福士在这点上做的可是非常好的，所以来福士一来整个中山公园西侧，可就算完全的盘活了。

来福士的南侧也就是中山公园的最西南端，是已经拆除的上海体操中心，这里可以算作是中山公园板块的边缘地带了，目前计划是要重建体操中心，而不是纯商办。

刚刚这些，大家有没有发现这种商圈结构是不是很熟悉？对，就跟徐家汇是一样的，中心商圈加体育公园，这是完美的新一代城市公共空间的一个配合方式。

中山公园现在其实真正意义上就是一个缩小版的徐家汇了，因为徐家汇现在也是中心十字商圈，再加一个万体馆的一个大徐家汇的配置，那么对于中山公园来说，现在也是这样的配置了（所以真如的压力变得非常大。好不容易副中心的建设动起来了，人家中山公园又升级了）。如此一来的话，其实中山公园整个的一个大的功能，它在这座城市当中就会有一个翻天覆地的变化，也就是能量级的进化。

以前中山公园它的一个商业能级原本就非常大了，现在随着西南侧的一个建设翻个倍，而且比以前还要牛，可想而知中山公园的未来会是什么样。位于中山公园西南侧的一系列住宅，以前一直被人忽略，现在回头看看，没买还挺可惜的。

那边一个某盘（不点名了）本来看上去好像是整个中山公园商圈当中离核心区最远的，但是现在人家出门就是来福士，打开窗，估计都能闻到来福士下面咖啡馆的味道。

因此来说的话，买房子还是要有点远见，还是要看看地缘，有些时候看地图买房子还是一个非常有必要的工作。

◉ 第三个关键词，地缘优势

这是所有的城市发展当中最值钱的一个优势，因为起码你不能随便挪对不对？其他的你要造个路，哪怕造个飞机场都可以，把这个地缘给改一改就行了，但是本身所在的地缘优势它是不可替代的。

那么中山公园就是这么个非常有优势的地缘的所在，事实上它是整个上海CAZ当中非常重要的衔接位置。前面有提到，它是CAZ内环内部分最西侧的一个板块，那么这个板块也就意味着，是不是要在长宁整个CAZ板块当中来扮演一个不一样的角色。

长宁我们知道在整个CAZ板块当中除了中山公园、天山、虹桥、仙霞，包括贴着小黄标的，不在CAZ但是可不比CAZ差的古北，都是在内环以外的，中山公园就起到了一个非常重要的衔接作用。而这种衔接作用的凸显使得中山公园必须向体操中心所在的西南侧推进，才能和天山虹桥板块真正意义上实现无缝对接。

我们在之前也说过，上海在2035的整个规划中有一个很重要的课题，就是把之前独自发展的一些板块来做一个衔接，不能出现真空地带。这个也就决定了中山公园未来的发展方向，为什么以后看中山公园要往西南侧走，因为这个是他的一个很重要的，由于地缘而不可更改的发展方向。

这样子的一个发展就会构成中山公园到天山虹桥的一个大片区，将会成为大虹桥进入CAZ的第一站。我们知道上海西部的发展是跳脱不开大虹桥这样一个主题的，那么大虹桥有几个进入市区的的节点，第一个就是我们之前所说的真如副中心，是离大虹桥非常近的城市型的节点。

那么通过环线所进入的第一个超大型的城市高能级板块，能够第一个碰到的CAZ板块，就是中山公园天山虹桥板块。他的地位犹如陪都一般和大虹桥接头这样子的作用。

长宁区自虹桥开发区时代就一直承载和国际接轨的功能和使命。将在2035的规划中，通过天山虹桥和中山公园的一个协同发展，进一步去发挥它这一功能，让这片土地得到进一步的深化。城市地位我认为是几乎不可替代的。

板块2020现状

中山公园的升级计划其实已经延后了好几年，早在2012年的时候，就盛传有国外顶尖的开发商要来中山公园，为相对陈旧的中山公园商圈来做一个升级。

后来因为2012年，楼市整体遇到一个小冷，一直到15年才死灰复燃，12年的时候其实是遭遇了一次小冷，因此也就搁浅了，一放就是是5年，直到2017年下半年，长宁来福士开业，才让中山公园的商业真正意义上得到了大幅的升级。

因此现在中山公园最重要的一个发展现状就是来福士的到来，它会改变整个中山公园的商业格局。

中山公园现在的重点建设分为两块在进行，其一是板块东侧，公园附近，由于北横通道的工程正在进行一系列的道路以及地面的沿街改造。借由北横通道工程，顺便进一步改造中山公园门前的广场以及城市界面，将大大的提升中山公园这张生态名片的体验感。

其二就是长宁来福士南侧至上海体操中心的这一片广大的土地，这里应该是整个中山公园板块目前来说最具潜力的一个板块。因为地缘关系和规划的推动都让这片土地成为这个板块当中最大的潜力所在。体育结合商业的一个长宁活力中心。

那么跟买房关系大在哪？大家去看正中山公园和正天山的房子其实不多的，围绕中山公园一圈的房子，卖个八九万是没有问题的。但是这两个板块本身衔接处的房子才是这两个板块住宅最多的区域。

以前这一片的住宅往往不怎么被人所注意的，因为有几个问题，第一，贴着高架，而且这里高架的高度，一般正好是住宅的黄金楼层附近，因此来说就比较尴尬。但其实这个是人们的刻板的印象。

这个板块以前不好，最大的原因可能是中山公园以南以及天山以北的这两个部分，正好是这两个商圈辐射力度最小的部分。但是现在这两个部分我们在天山篇当中也有提到，天山路的改造，主要也是聚焦在天山整个板块的东面。中山公园板块它的改造是聚焦在西南面，也就是以前长期被忽略的这两个板块当中的居住核心区。

因此双板块协同的这样一个衔接，也将会把这一片住宅的功能或者说它本身的地缘价值来做一波提升。所以说大家对这片区域有兴趣的话，不妨去淘淘宝，如果说户型位置还很合适，这可真是淘到宝了。因为在这样的区域当中，依然有地段升级的这种可能性的板块已经不多了，更何况是两个板块协同升级。这就是这里一个非常独特的价值。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

中山公园本身的商业体依然是最重要的，最北面是到达华东政法大学，可以借助一个大学来补足自然资源，因为中山公园本身的自然资源就比较好，再加上这一个政法大学的教学资源的话，相对来说整个板块它的生活功能性也会更强一点。那么整个在一公里的范围当中，其实它的一个商业状况是接近于副中心级别。

◉ 三公里日常圈

中山公园三公里的资源能力要比一公里的评级更高，三公里它的资源能级可是非常棒的。首先我们看东面，能够直接到达徐家汇静安寺这两个市顶级的商圈，包括悦达889曹家渡商圈。往北的话是能够到达普陀区的长寿路商圈。虽然长寿路商圈也一般，但是聊胜于无。往西能够到达整个长风商圈。它的三公里范围内的资源获取能力可以说是非常的出类拔萃。

◉ 五公里车程圈

5公里的话相对来说是很大的，往东差不多能够到达人民广场板块，老静安配套全部都囊括其中，往南相对来说就能到达比较远的地方了，但是和三公里比起来差距不是很大，因为往南三公里到达徐家汇，再过去两公里其实也没什么了，就到了上海南站，算是一个交通枢纽。往西能够覆盖到西郊板块，这是一个高端的隐秘的商业补充部分。往北的话，可以整个覆盖到真如副中心，但是现在也指望不上什么。

◉ 十公里周末圈

在周末圈当中，作为一个CAZ的西端，周末圈覆盖的面还是比较广的，东能够到达世博板块，南是能够到达徐汇滨江以南，往西基本上全部覆盖大虹桥板块。往北能够到达大宁，包括普陀的一些景点资源，勉强还能到达南翔旅游区。其实它在10公里范围当中还是能够满足周末的短途游的需求的。

结束语

今天讲的中山公园板块，这是上海西部最著名的一个商圈，目前也是上海整个CAZ板块当中有非常明确的方向来推进发展的板块。在这边置业的话，建议大家在中山公园板块和天山虹桥板块的衔接处，来找找高性价比的房源，算是一个小的窗口期。

因为毕竟是内环附近的房子本身也不会太便宜，你说捡一个漏，我觉得现在全上海市区里面你要捡漏难度都是非常高的，但是这里的性价比应该说是非常高。

好，那么今天的分享就到这里，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。