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愚园路一小｜沪上排名前10，老旧板块如何选资产？

发布日期： 2021-12-29

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这篇文章主要讲几个事儿：

◉ 长宁公办小学、初中的录取顺序规则

◉ 小学、初中各自的对口地带

◉ 在这里如何寻找靠谱的学区资产？

➤ 长宁公办小学、初中的录取顺序规则

学校本身没什么好说的，长宁区公办第一梯队，杠杠的，放在全上海来看，也能排进前10。大家不用研究他们的师资力量，到位的。作为长宁学区资产的第一篇，我们还是先聊一下长宁公办学校的入学规则。

公办小学录取顺序

第一优先肯定是申报小学施教区地址上人户一致；第二，肯定是人户分离。

这两档之内的优先顺序也同样是以入户年份的长短、以及儿童与户主的关系再排定优先级(父母优先于祖孙)。

入学顺序第三排序是非上海户籍的。

最优先的是台胞子女，其次是港澳，再次是中国其他城市的来沪人员随迁子女。

最末顺位是外籍人员，毕竟不是中国人嘛。

所以整个长宁入学顺位原则，可以总结成几句话:

• 保护本区、尤其是保护居住了两代以上的本区内土著。

• 有房没户口，热门学校概率很小。

• 没房也没户口，在这边租房的想都别想。

公办初中的入学规则

重要的是两条。

1、长宁采用的是公办和民办同时报名，如果民办的没有被录取，可以继续报名公办的，但是顺序就排在后面了。

2、公办的是按照地段分块，一个小学学籍可以对应分块内的几个初中，但是电脑派位录取，会录取到哪一个公办初中并不确定，而且大体上概率差不多。

也就是说，如果分块内的初中全都是第一第二梯队的，那是最好的。

如果分块内的初中二梯队少、普通的多，那就最好规避一下。

不过要说明的是，长宁区的普通初中，也就是所谓三梯队、四梯队也还是可以的。长宁的第三梯队放到郊区，那也能进二梯队的。

➤ 小学、初中各自的对口地带

➤ 在这里如何寻找靠谱的学区资产？

这个小学的施教区都是老旧社区，但是学校一流，面对这种情况，我们的资产选择思路应该要探讨一下。

首先，白首最建议的是，这样的好学校还是不能错过的。给孩子的教育投资是终身乃至几代人无法被夺走的财富，比给他两套2000万的房子还重要。

我自己也是做父亲的，这个观念大家应该是相通的。

第二，这个地段区位本身是没问题的，从民国开始，就是上海涉外中产乃至名士名流居住地，愚园路本身就是老上海企业家们的居住地，是张爱玲笔下叙述的那些老上海优雅地带之一。

第三，地段没问题，唯一出问题的就是这里的房龄。房子本身是拉胯的，房子这个因素是具有跌价趋势的。

现在这里的房价，无非就是靠地段加学区硬撑着。当然，这两个向上因素的力量远远大于房壳下跌因素的力量。所以才会看到房龄将近30年的新工房小区、绿化基本为0，但房价照样10万一平方，还买不到。

所以学区资产的首要目标就是“以最低的总价获得学区”的使用价值——技术上，这也是让学区长期向上的价值在总价的权重上放最大。

看看最低总价可以有哪些选择:

• 1993年的塔楼，南天大厦(定西路1310弄)，最小有1室1厅,56㎡，单价8万多/㎡，500万以内或许有机会拿下。

• 1994年的新工房，南辉小区(宣化路57弄、113弄)，单价超过10万/㎡，最小户型有1房的，400万以内或许有机会拿下。

上面只是在价格层面上进行分析，至于二手市场上能不能出现这样的房源？或者出现之后被秒杀，那就是另外一回事情了，二手房想买却买不到，这也是没办法的。

第二个思路就是尽量越新、越大越好，技术上是把地段的向上因素在总价权重中尽量放大，成为优质地段的重资产。当然概率也很低，基本上最新的也15年房龄了，2006年的愚园公馆(愚园路1155弄)这个大概是能够选择的最新楼盘了。二手房买到的概率也很低，等着吧，或许法拍房有。

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