大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天是徐汇篇的最后一讲田林&漕河泾区域。

前  言

虽然说在整个徐汇当中，田林漕河泾相对来说不是那么发达的一个地方，地理位置也相对偏远了一点。但要真说远，也远不到哪里去，毕竟还是在中环，不能算是很远。

田林漕河泾区域其实是属于徐汇区的中部，西面与闵行交界，北面与长宁交界，总共包含了田林、康健、漕河泾三个置业板块。虽然说不是什么贵胄之地，但却都是标签型非常强的板块。

板块基本情况与2035展望

首先我们说田林和康健，都是上海最著名的居住区，类似于万里、大华一样，居住标签明显，是上海相对比较著名的密集的一个居住区。田林板块的话，它和康健板块共同的核心是桂林公园和上海师范大学。

◉ 桂林公园

桂林公园在上海是一个名园，是一个比较著名的园林之一，虽然它的历史没有南翔的古猗园那么久，因为南翔是古代的，桂林公园是近代的，所以地位上差了那么一点。

这个桂林公园以前是上海滩的大亨黄金荣的私人宅院，确实是有钱，造一个大花园给自己玩，后来都给没收了。升级改造完了之后，就成了现在上海的一个比较著名的景点，也是可以去逛一逛的，上海的老名园了。

围绕着这座公园和上海师范大学，有着一个相当的城市资源配套，商业也是主要集中在这里。主要是以街铺和卖场为主，相对来说，这种高品质的核心商业体是比较缺失的，基本上他们的核心商业体还是得借着宜山路那边。因为本身相对整个片区巨大的住宅体量而言，田林、康健这里面的商业体量还是显得有那么点紧张的，基本上你到那边去的话，你会穿过大片的住宅区，但是商业就凤毛麟角。

因此，田林和康健是经常需要借用周边板块，尤其是徐家汇、宜山路的商业资源。甚至来说，感觉宜山路那边的商业体系都是给他们造的，确实他们板块内的核心商业体少了那么一些，好在它毕竟是中环内，板块之间的来往，距离也是比较的近，基本上一乘地铁就能到，最多可能也就不过两站地铁的路，还是相对比较方便的。

由于这两个板块长期以来都是住宅板块，从住宅化之后就没有变过，因此居住氛围比较浓郁，非常适合自住的一个区域。因为这个区域相比南站植物园板块来说，离资源又远了一点，但是自住还是比较方便的，可能说是更退一步的自住选择。

如果植物园南站你都觉得贵，那只能往后或往西面退一退了。好在这个区域相对比植物园南站的房子新，中不溜的这种新旧房子相对还比较多一点，不像植物园南站那边老的居多。因此，这个区域相对植物园南站，也会形成一个交换购买逻辑，就是距离去换品质。我付出一点距离，多一站地铁，但是可能房子更新一点，户型更好一些，这也是一种购买逻辑。

◉ 漕河泾

漕河泾是上海著名的一个产业园，在2035规划当中顺理成章的也贴了小蓝标。这个产业园相对来说，是比较好的小蓝标的这样子的机会，因为我们说本身产业园的存在，能够带动起的是一种定向的，或者是一个相对来说比较聚焦的，带有非常深刻产业背景的整个生态链。包括住宅，包括商业，都是围绕这个产业来进行建设的。

因此，产业园自然而然的肯定能够有一个小蓝标。贴上小蓝标的，也就意味着你的地方相对比较远了，小蓝标其实在市区里面很少，像长风、环球港这样子的小蓝标其实还蛮少的，主要的小蓝标都是这种产业园，相对比较远的一个地方。

漕河泾它本身是一个以研究开发、网络运行和金融数据，还有技术创新为四大中心的开发区。牛就牛在它是一个经济开发区的同时，又是一个高新技术开发区，因此是极罕见的，享受着双重政策优惠这样子的一个开发区，也就会吸引更多的这种资本入驻了。

同时漕河泾还是经中国国务院中央批准的第一批，以引进外资、引进国外先进技术，发展新兴技术为主的国家级的经济技术开发区。和单纯的高新技术开发区比起来，虽然面积在国家级的开发区当中不算大（绝对算不上大的，上海的开发区哪能很大，对吧？当年的虹桥经济开发区也就那么小一块），但是这力量可不小。

漕河泾的实力常年是位列全国的国家级经济开发区的前列的，但是漕河泾是一个蛮纯粹的开发区，住宅几乎是没有的，非常少，都是得依靠周边的板块去满足它的居住需求。第一层就是填了一个康健，那么往里走是一个非常好的选择，或者甚至于它西面的闵行，都是它居住外溢的一个方向。

那么2035的规划走向，其实内容也不是特别的多，这地方相对比较成熟、比较稳定的。

板块2020发展现状

接下来看一看2020的一个发展现状，也不是特别多，因为这个地方确实相对比较稳定，跟普陀万里一样，基本上是很稳的一个地方。这个区域的情况和植物园南站非常相似，目前建成的密度是比较高的，多数的建设是集中在道路和界面的一个改善上面，有少量的新建住宅存在，但都是属于小型的这种项目。

现在已知即将开盘的这种新项目，估计报价是指向徐家汇的，这就是之前在说植物园南站的时候有提到过的，所谓的炒着徐家汇或徐汇滨江概念的这种营销盘。既然植物园南站有，漕河泾、田林自然也会有，毕竟说起来是受到辐射的区域，这些开发商就炒着自己是大徐家汇区域，可这范围也太大了点，有点夸张了。后面讲生活圈的时候，大家就能知道，这边打徐家汇概念的话，太扯淡了。

这个区域当中，马上有少数的盘开盘，但是体量都非常小。就算卖得再贵，你要让整体区域的价格一下子往上抬升，我觉得这概率是很低的，尤其是现在这种市场氛围之下。虽然目前已知即将开盘的新项目，价格都快到徐家汇了，但是实际上它的成交价肯定是要走低的，只是在那撑个台面而已。而且由于体量实在是太小了，这对大局几乎是没有任何影响的，大家对此可以忽略不计。

除此之外，就是这个区域相对比较有特色的产业园了，也就是漕河泾的产业园，包括田林也有一些，但是田林这边就比较小，是一些创意园。因为毕竟这里以前也都是工厂，工厂改成创业园是很顺理成章的事情。

漕河泾这边有部分新建的产业园和创业园在逐步地投入运行开业，新一代的产业园大多数都是开放式的，不像以前门一关门，关在里面。现在产业园有些甚至还是旅游景点，开放式的产业园大多数是结合着商业、公园这样的功能，因此，会给这个地方点亮很多，赋予更有趣、更丰富的这种城市功能。

漕河泾现在大多都是这种开发区，前两年还挺不方便的，你会发现买瓶水都挺难，有些区域能看到个全家就算是及时雨了。但是现在有很多这种产业园，它在做各种各样的开发，多多少少能够提升这个片区公共空间的质量和它的一个商业密度。

整个区域的一个发展现状就是这样子，肯定是在向前走的。因为毕竟在大徐家汇的一个辐射的范围当中，依然有那么些发展的前景。并且我们说这个区域，和它西面（就是锦江乐园以西）的闵行比较著名的住宅区是连成一片的氛围，一个大的居住氛围都在一起，尤其是康健和闵行那边是连着的、交界的。整个一大片都属于上海西南部比较成熟的居住板块，二手房的交易热度也是比较旺盛的。

因此来说，流通性是值得保证的，本身使用价值也是有的。所以说在这个区域当中，可以去选择一个相对比较好的自住的房子，这其实是一个性价比相对比较高的一种选择方式。

四个生活圈

好，我们接下来来看一下这个区域生活圈的状况。这个区的生活圈相对来说，终端生活圈的优势会稍微足一点，近端的就相对糟糕一些。

◉ 一公里步行圈

其实我们看近端，近端的核心其实是桂林公园，我们以桂林公园为核心，本身它近端的一公里之内的配套，相对来说商业就比较少了，绝大部分都是几村几村，基本上不是住宅，就是科技园。

本身它的一个核心，上海应技大、上海师大以及康健园，包括桂林公园一整片，有一个科教的主题在，就带起了这整一片生活的一个氛围。有科教在的地方，总归生活氛围还是有一点的。所以说一公里之内，主要就是以科教和公园为主的这种资源配比方式。这个区域当中的绿地挺多的，生活氛围还是不错的。

◉ 三公里日常圈

三公里对于田林来说，能够覆盖到的是宜山路的一个小商圈，这个是它最需要借的一个小商圈。往东勉强能够到达徐汇滨江，其实理论上是到不了的，勉强够到一点点，概念上的一个区域。往东南面是能够到达上海南站和植物园板块，这边配套情况和自身板块内部也差不多，因此也不是特别的强势。再往西就没什么了，基本上是漕河泾里面，能够借用到闵行区一些住宅区的那种小配套，所以其实三公里里面的优势也不是特别的足。

◉ 五公里车程圈

核心的优势在于五公里的车型圈，因此来说，大家如果住在这里的话，你可能需要一辆车。如果一个区域，它的配套是在五公里以上的话，那么这个区域的地铁会比较的紧。就说明你有可能是在一个人口比较密集，但是资源不是很丰富的地方，它需要地铁去转的，那么这个地铁就有可能比较紧。因此来说，你有可能需要一辆车，五公里的范围当中有个小车还是很方便的。

而且这个区域有个比较大的特点，它除了东面能够覆盖徐汇滨江，北面能够覆盖整个大徐家汇，甚至于到天山、古北这一些高端的消费板块以外，它西面是能够到达拥有万象城和爱琴海，这两个上海鼎鼎大名的超体量商业体的吴中路商圈。也就意味着在五公里范围内，其实对于这个区域来说，未必是往里走，它可以往外走，对于它来说，是一个双向选择的方式。因此，五公里范围当中，这个板块我认为相对来说，资源的条件比较优秀的。

◉ 十公里周末圈

十公里范围的话，东面能够到达浦东腹地，快到浦东图书馆了，也就是接近张江，还有那么点距离，但是那里没有太多别的板块了。往北能够整个覆盖掉CAZ西部的商业，整个CAZ的南北高架以西，能够全部覆盖掉。里面包括中山公园、长风公园、长寿路商圈、武宁路商圈，包括南京西路商圈，包括淮海路商圈，全部都能覆盖进去了，整个上海内环内的一半全部都覆盖到。

往西能够到达虹桥机场，比植物园离虹桥机场更近一些，因此，这个板块其实也可以当做大虹桥的一个衍生板块，十公里现在开车还是蛮快的。这个板块其实它也是有一个双向选择的可能性。

结束语

今天的田林漕河泾板块就跟大家说到这里了，这是一个相对来说，没有那么大刀阔斧、波澜壮阔的一个板块，相对来说，它是整个徐汇区里城市化程度比较高的地方的一个非常好的换距离的这种制约模式。

其实对于田林这样子的片区来说，是比较适合外地到上海来置业的或者是首置，分户换婚房，相对来说价格也不是很高，小户型也非常的多。好歹是在徐家汇旁边，因为这个板块确实和徐家汇板块是交界的，虽然交界的是宜山路，但确实跟徐家汇板块是交界的。相对来说，这个性价比就会比较高一些，很像普陀中环的这种情况。

当然了，这个片区从中环的对比角度来说，比普陀中环本身的配套能级要低那么一点点的。因此来说，你可以理解为这个区域是上海的中心西区当中，比较托底的一个区域，就是市中心西区的一个入门区域。

如果说你手头的钱刚刚好购买市区，有可能你就得去看看这个地方，也不要硬挤着往里走，可能你买到的房子又小又破，可能还不适合你的需求，那还不如门当户对。我一直觉得买房就要门当户对，不要硬挤或者怎么样，门当户对的房子自己住着是最舒服的，也是最适合自己需求的。因此来说的话，这个区域作为上海整个中心西区的一个入门区域之一，是可以去做一个综合的考虑的。