大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天开始讲一个非常有意思的区——徐汇区，那么下面就给大家来讲一讲徐汇篇整体的介绍。

前   言

我们说徐汇区是一个为副中心代言的区，但是其实整个徐汇区并不是你想象的，到处都是徐家汇，其实徐汇区也属于一个发展非常不平衡的区。好的地方像淮海西路、徐家汇、衡山路这个片区绝对是不比上海任何一个地方差的。那么差的地方，像华泾、徐汇南部的这些地方，其实跟普陀大差不差。

因此我们徐汇虽然有淮海西路、徐家汇这些杀手锏，现在又多了一个被吹上天的徐汇滨江，但是南站也好，漕河泾也好，田林也好，这些区域也是有点不知所云的片区，没有那么的光鲜亮丽，并不是整天飘在上面的高大上的地方。

在2035规划当中，其实浦西七个市中心城区，甚至全上海来说，真正的最重点的在市区当中的规划，主要就出现在三个部分，一个是黄浦区的老城厢，一个是徐家汇和徐汇滨江，也就是徐汇区和黄浦区的变化可能是最大的。因此在2035规划当中的徐汇是不是又能够展现出一个徐家汇的奇迹？我们就来整体的看一看。

历史沿革

首先徐汇区和普陀、长宁一样，只有很少的一部分属于曾经的租界区。在徐汇区境内原本属于租界区的，其实就是现在的衡山路和徐家汇路，肇嘉浜路以北的区域，以前肇嘉浜路是一条河，河以北的区域就是法租界的西端，也是法租界当中的高级别墅区，档次肯定是比较高的了，所以才会有衡山路这条所谓上海的法国梧桐大道。

从历史角度来分析徐汇区之所以能够被称为海派之源，百年教育之源，中西文化交流之源等等响彻天际的抬头，与其独特的地理位置有着密不可分的关系。并且徐汇区尤其是徐家汇这个片区，它正好经历了上海的古代、近代、现代，都没落下这个是很不容易的。

上海经历古代的区域就比较少，因为上海这座城市也就百年，上海开阜也是在清末才有，真正发展起来已经要到民国时期了，到民国时期才有“大上海”这一个说法，之前都是“上海滩”。

其实上海的古代历史很多都集中在比较偏远的区域，包括嘉青松、浦东，有种说法叫上海108镇，有很多小镇小村，并不是大城的概念。上海真正能覆盖古代、近代、现代，包括还有未来的四个阶段的区域非常之少。

就好比浦东新区，陆家嘴这样的地方，你说近代有它什么关系吗？一毛钱关系没有。像普陀，你说古代跟它有什么关系吗？几乎没有。所以说，徐汇的特点还是比较的鲜明。

如果问一句上海的中心在哪里啊？多数人会说是外滩、陆家嘴，或者说是名气最响、游人最多的区域，因为这个是大家最耳熟能详的。当然了这个也没有错，其实很少人知道上海的地理中心，它真正的地理上的中心，就是所谓的像圆心一样的地方是哪里呢？

说出来大家可能都会大跌眼镜，这个圆心所在是莘庄。莘庄其实是上海的地理中心，民国时期的时候，老蒋选择在公共租界的北面，也就是现在的杨浦区五角场实施大上海计划，以建设属于上海人的上海中心，和租界能够有个所谓分庭抗礼，一较高下。

老蒋当时还是有点小梦想的，想想黄浦江那么长一段，当中的地方全给了洋鬼子成了租界。因为当时上海的港口意义还是比较的重的，那我们也要在黄浦江，而且从入海口还要更往前，在你前面拦一道闸，这个就是杨浦，在杨浦区做一个属于上海，属于中国人的上海中心，能够让上海不完全受到洋鬼子的控制。可惜随着日军侵华，老蒋的梦想没实现，戛然而止，一下子大上海计划就搁浅了。

在新中国成立之后，上海原本的建设也是得以非常好的做了一个推行，而且再也不用考虑租界还是华界的障碍，全都属于咱们中国人。且抛开历史原因，我们实事求是讲，原租界区域相比华界，确实发达了不止一个档次。

上海确实是因租界而起的，也没必要避讳，确实是有这个历史的因素在。洋鬼子把这个租界建设得确实要比华界好不止一点点。在近代的时候，上海也被称为远东巴黎，这个地位可不比现在低。因此，我们说上海现在的CAZ区域（中央活动区域），也主要是在原租界的区域基础之上建设而来的。

然而原本的租界，基本上都是从黄浦江开始的，其实所谓的租界，就是当时洋鬼子要过来做生意，那肯定是在有水的旁边，因为吴淞口一进来就是黄浦江。因此，租界全部都是由我们看到的万国建筑博览群，往西一路往上海内陆延伸这样的发展格局。

租界基本上也就是起于外滩，因此整个上海，其实是属于相当偏东的存在，外滩其实是上海的东面（浦东当年还是一片养鸡场），黄浦江就属于上海东面的边界了。

于是乎，在原租界以外建设一个新的中心，去带动非租界区的发展，那就非常的重要，因为上海不可能就是一个纯租界，整个城市往东偏怎么行，这个是肯定不靠谱的。

因此，这个重任相比当年有着非常浓厚的政治意味的大上海计划不同，更多的是从城市建设的科学发展角度去择置，最后结论就是在原租界区西面选择一片土地，就要比在北面更有利于上海的城市建设。

之前在长宁区的篇章当中也说过，当年还没有浦东机场的时候，上海最大的机场虹桥机场，就是在上海的西面。因此，整个上海那么偏东，不可能离虹桥机场太远，肯定是要逐步地和上海的对外窗口连起来。

在西面选择一片副中心，就要比在北面更有利于上海城市建设的均衡性和必要性。因此从整个城市的地图大格局来说，往西走是这座城市必要的一个发展轨迹，这样子的一个发展，还可以分散原租界区的资源压力。其实以前上海租界区就是所谓的“上只角”，出了租界区就是“下只角”，所以说“上只角”的资源是全上海最密集、最好的资源全都聚在这里。

作为一个大上海，应该是所有地方都很好。这也就是徐家汇登上历史舞台的一个背景因素。

我们现在看到的徐家汇路、肇嘉浜路，曾经其实就是一条界河肇嘉浜，这条界河划分了法租界和华界，现在徐家汇有许多路，在肇嘉浜路上面一条过去有很多横过来的路叫xx桥路，比如大木桥路、小木桥路，卢湾境内的打浦桥、五里桥，其实曾经都是在肇嘉浜这条界河上面的这个桥。过了桥就是华界，一桥之隔。

徐汇区的历史人文也是主要集中在徐家汇和淮海西路的这个区域。而徐汇区南部则是一些自然相关的地标，对于上海是非常重要的中西文化交流的的一个历史。下面本人就选取了几个比较有代表性的标志性历史印记，来帮助大家了解徐家汇到底在上海处于一个什么样子的地位。

◉ 徐家汇

现在说的这个徐家汇不是我们看到的徐家汇副中心，而是一个地名。那么这个地名源自于明代著名的科学家徐光启（是明代最著名的科学家之一，好多人都说，如果明代把徐光启利用得更好一点的话，可能中国近代就不会那么落后了）。

徐光启曾经在一个叫“徐家库”的地方建了一个农庄，从事着农业实验，并且著书立说，逝世后也把墓就安在了这里。“徐家库”因为地处肇嘉浜和法华经两水汇合之处，因此现在就得名叫徐家汇，也就是现在大家看到这个徐家汇的发源地。

徐家汇不仅仅是一个板块概念，更是上海历史的一个非常重要的组成部分，其见证了国人最早看西方的历史。不是西方看中国，是中国看西方，因为这里有很多传教士什么士各种各样的。“徐家汇源”也被认为是海派源脉所在，虽然离黄浦区为中心的传统市区有那么一点距离，但在上海的城市地位可从来都不低。

之前在普陀里面也有说过，一座城市最值钱的地方一定是有地卖，有历史的地方，这个是亘古不变的。尤其是在住宅领域一块地有没有历史，其实就影响到它价值的一个基础，因此来说，徐家汇这个地方的历史在上海也是一等一的存在，这个地位就可想而知。

◉ 徐家汇天主堂

这是徐家汇的地标了，徐家汇因为有了这个天主堂和徐家汇源等等地方，所以它不再是一个简单的商业中心或者CBD，它还是一个旅游景点。到上海来玩的朋友们肯定都会要去徐家汇大教堂门口拍张照片。

徐家汇教堂正式名称叫做圣依纳爵堂，始建于清光绪年间，这座天主堂，是天主教上海教区的主教座堂，这个地位可想而知了，还被称为远东第一大教堂。不仅在中国，在国际上也享有极高的声誉，毕竟是一个主教区。徐家汇大教堂无疑是上海必至的旅游景点之一，就像去哈尔滨肯定要去索菲亚大教堂，肯定要去的这是一座城市的地标。

它是全亚洲都非常罕见的中世纪哥特建筑，我们知道哥特建筑在教堂当中，是一等一的建筑形态，之前被大火烧掉的巴黎圣母院也是哥特建筑，基本上国外最大型的顶级大教堂都是哥特建筑，特别的庄严而华丽。

它在2016年的时候已经被列入了首批中国20世纪建筑遗产名录，在上海的话徐家汇天主堂不仅是拍婚纱照的首选，在上海的旅游景点当中它的江湖地位是无法撼动的，不仅还要拍婚纱照，有很多人还要去研究建筑，因为在中国大陆境内一座纯正的、大规模的哥特式建筑非常罕见。因此，徐家汇大教堂在那边一立，整个徐家汇那就不一样了。

◉ 龙华寺，龙华烈士陵园

这个已经出了徐家汇了，是在龙华板块当中的，这个地方龙华寺是上海历史最悠久，规模最大的名胜古剎，相传是三国时期孙权为其母所建，已经经历了1700多年的历史。

作为上海最重要的佛教圣地，龙华寺有很多传统的节目，龙华寺的元旦撞钟，已经被列入国家旅游局的旅游项目。除此之外，三月三龙华寺的庙会也是上海标志性的传统活动之一。这些都是在洋气十足的上海市区内非常罕见的传统民俗活动，而且是办得比较地好的，不是那种很低俗乱糟糟的这种活动。

龙华寺和龙华烈士陵园，其实他们是在一个地方。龙华烈士陵园位于龙华寺西侧，素有上海雨花台之称，是红色教育必到之处。龙华烈士陵园是非常有名的上海的红色景点，它的地位也是非常之高。

◉ 上海植物园

在长宁篇中曾经提到过，中山公园是一个集动物园、植物园于一体的一个公园。在中山公园改成了普通公园之后，动物们就迁到了西郊公园，也就是现在的上海动物园。

而植物园的功能则由曾经的龙华苗圃继承，也就是现在的上海植物园了。放现在来说植物园，也不稀奇。因为现在上海有像辰山植物园，浦江郊野公园等等数不清的这种大型公园。上海植物园在市区里面，肯定是相对比较小，地没那么大，没那么阔气。

但在上世纪，全国人民都在嘲笑上海小，确实上海住房难曾经被称为天字第一难。上海上世纪的90年代，人均住房面积仅有6.6平米，什么概念？差不多现在一个厕所那么大。因此，一个当时已经算面积非常大的上海植物园，就堪称上海人心中的田野了，希望的田野。

在1996年的时候，上海植物园被驻沪海外人士评为最喜爱的郊游目的地。因为那个年代的上海，对于外国人来说，这个城市里面自然的旅游景点或者其他什么都非常欠缺，因此上海植物园也是非常受欢迎。在2000年，又被评为了新千年六一好去处。

我们80、90的上海小朋友，小时候没去过上海植物园，几乎不可能的，上海植物园、上海动物园是陪伴了几代上海人成长的地方，这个记忆是不可磨灭的。

徐汇区整体宏观格局

讲完了历史沿革和一些比较重要的在地标志之后，我们来讲一讲发展的宏观格局。为什么说徐汇区或许是上海中心七区当中发展最不平衡的一个区？

徐汇北部拥有大徐家汇，现在的大徐家汇是2035规划当中的一个先行的建设板块，是徐家汇加上万体馆，以前这是两个板块，现在是并成了一个板块。一个大徐家汇，包括淮海西路、衡山路，包括徐汇滨江，这三大强势到不能再强势的板块，上海一等一的板块，房价也是10万加的。

徐汇中部，龙华等板块也能将房价维持在8万左右。而到了最南部，华泾就到5万了。同一个区域价格竟然差到一半，这个也是比较有特色的一个现象。其实从这个数据我们就能非常直观的看到，徐汇区在现在的格局之下，它的发展相对来说是不太平衡的，所以不要以为进了徐汇，就一定是徐家汇的感觉，那是完全两个概念。

因此来说，在2035规划当中，徐汇区的重头戏自然而然的就聚焦在了北部，那是肯定的，总归是先照着好地方说，先照着好地方做。

集中在北部之后，会沿着徐汇滨江向南延伸，直到上海植物园。徐汇最贵的T字型中央活动区就此形成，徐家汇的升级如今已经呼之欲出了，这个速度是非常快的。包括港汇、美罗城外面的一个新的商业体的建设，包括徐汇中心，都已经是如火如荼在造了。

徐汇滨江更加是上海滨江一体化建设的一个重头戏，后面会在板块详解当中详细描述这两个板块的。而斜土、龙华直接夹在徐家汇和徐汇滨江当中，这部分板块吃红利的这个胃口是很大很大的，可以说是爽吃。

在徐汇区的中西部方面，南站漕河泾是由于交通枢纽加大片住宅的一个组合，自然而然就成了小黄标，成了除了徐汇区CBD之外又一个发展重点区域。毕竟漕河泾这个开发区还是一个地位比较高的开发区，如果不是CBD，你占个产业也好，这样子的一个逻辑。在西侧的话，因为漕河泾的存在，所以整个的都被贴上了小蓝标，是专项发展的一个重要区域，徐家汇现在差不多是像一条鱼的鱼头一样，引领着胖胖的徐汇区向前走。

其实在这个大格局当中，看到了一个非常有意思的现象。照现在城市的发展和推进逻辑，尤其像在上海这种地方，它一定不再是完全照着中心去了，但是在徐汇区还是能够看到非常显性的，向心的一个发展的逻辑。

这可能和它本身发展不平衡所导致的一个固有的情况有关系，因此，在徐汇区买房子的过程当中，一定要看清楚了，因为徐汇区跟徐家汇确实是两码事，未必住徐汇就有住徐家汇的同等的这样子的一个概念。

而且因为徐家汇的存在，因为徐汇、滨江的存在，所以徐汇区的房子整体的房价是偏高的。因此，在选择过程中大家得想想清楚。

今天徐汇篇的整体介绍就到这里，更多详细内容，可收听音频版哦~