2021年，上海法拍房VS二手房的3大优势是：

*特别说明一下：

这里所说的“上海法拍房”——指的是上海的、被法院拍卖的、纯住宅的房子，非住宅类的不在此分析范围；

这里所说的“二手房”——指的是上海的、纯住宅的房子，非住宅类的不在此分析范围；

二手房几乎100%下家承担全部税费，而87%的法拍房税费各付，仅税费就可省7%，具体看统计数据。

袋鼠安家统计2021年1月~7月的上海法拍房（纯住宅项目）：

如链家的这套2021年2月16日成交的世茂滨江花园的一居室：

• 成交价是1150万 ，假设这是成交价，也是合同价；

• 假设上家上次买入价是300万，目前状态是满五不唯一；

• 假设目前所购买的这套是买家唯一一套上海住宅；

• 如通过二手市场购买此房，买受人需要承担的税费总额=82.52万（上家税费）+17.25万（下家契税）=99.77万；

• 如通过法拍房购买，且此房是税费各付的话，买受人需要承担的税费总额=17.25万（仅下家契税）

• 同样一套房子，在目前二手市场大多是下家承担所有税费，与法拍房中税费各付的相比，税费差是82.52万。

48%的法拍房在8.5折及以内成交，2021年在上海法拍房限购后！！！

袋鼠安家，对2021年1月~7月的上海法拍房进行统计分析，发现如下：

• 共成交897套上海法拍房；

• 7折以内78套，最低折扣4折；

• 最大价差高达1900万，这是一套3000万起拍，市场价5700万的别墅。

• 从上图可以看出，7月与6月相比较，8.5折以下成交的法拍房比例在上升，而8.5折以上成交的法拍房比例在下降！说明，法拍房成交折扣的趋势越来越明显，捡漏的机会越来越多！

上海法拍房从2021年1月22日后开始限购，所以想找到限购后的成交折扣规律，1月份的数据需要被拿掉。

2021年2月份，是农历新年，又加上限购后各部分的工作规则没确定好就没有新的房源上架，所以2月份的数据也没有分析的价值。

袋鼠安家，对2021年3月~7月的上海法拍房限购后进行统计分析，发现如下：

• 48%的法拍房，在8.5折及以内成交；

• 78%的法拍房，在9折及以内成交。

自2021年1月上海法拍房限购后，法拍成交折扣越来越大，性价比越来越高，越来越多的购房者优先考虑法拍房。

贷款优势是2021年8月份才有的，这个优势是起于核验价的落地执行后（在二手房按揭贷款领域）。

此文写于2021年8月26日，此时上海二手房的核验价已在执行，执行的结果对需要贷款的购房者非常不利，甚至算得上一个非常大的打击。

如下图的第一个案子：

核验价落地后，二手1000万成交，首套按揭贷款，最后竟然只能贷325万，在此之前是650万的，最后这位购房者不得不选择解约！！！

目前这个核验价只影响了二手房的按揭贷款，而对法拍房的按揭贷款没有太大影响，也就是说在法拍市场购买一套1000万成交的房子，还是可以贷650万的，而且这套房子在二手市场市价可能接近１２００万元！！

这两个优势一结合，是不是觉得法拍房越来越香了，这也是为何在核验价落地之后，更多的购房者优先选择了法拍房。

*特别提醒：2021年，上海的购房者都知道，今年的按揭贷款很难，不管是一手，二手还是法拍，二手8月初签约的贷款合约，放款可能都排到2022年了。

法拍房与二手不同，法院只给了购买者15天左右的付款时间，如果想贷款，且要保障及时放款，请提前20天及以上联系袋鼠，并提前做足相应的准备，否则风险较大。

核验价，对二手购房者的影响如此之大，就不能在签约之前确定好吗？——答案是：不能！！

为什么不能呢？

因为要查实核验价，需要房屋买卖合同编号，且一个编号只能查一套房屋的核验价。

也就是说，只有等你签定了买卖合同之后，才能查核验价，而且这个价原则上是不能告之任何人（包括买卖双方），银行只能回复你能贷多少钱。

所以，目前上海的二手房购买者非常苦逼，签约前对于按揭贷款金额属于盲猜状态，如猜不中，可能有违约风险！！！

贷款优势小结：

• 1000万成交的房子，原首贷可以贷650万，但是核验价落地后，贷款可能只有320万左右，只有原来的一半了，对购房资金的要求更高了；

• 如果能明确知道只是减少一半也可以认了，最要命的是贷款金额在签约前不能确定，万一贷不到预计的金额，不得不解约，约签得不好可能会有不少的违约成本，意向金~20%不等；

2021年，上海法拍房VS二手房的3大优势是税费优势+折扣优势+贷款优势，这3大优势到底给我们买房人带来哪些具体的好处？

假设你有现金700~800万，之前有过一次贷款记录，如果要做按揭的话，能贷3成，本来想买一套1000万左右的三房自住，在二手Or法拍市场购买，到底有何差异？

在法拍市场，你有50%的概率在8.5折及以内购买到这套房子，也就是说你花1000万购买到的是目前市值1150万左右的房子；

二手房市场，以目前市场9.5折买到的概率在20%左右，80%的概率是市价，8.5折概率1%都不到。

也就是说：

• 在法拍市场，首付700万，贷款300万，购买到一套市值1150万的三房；

• 在二手市场，首付850万，贷款150万，购买到一套市值1000万的三房；

• 如果你在是同一小区购买，同样的三房，二手的价格你可能买到的是一套临路低区的小面积的三房，而通过法拍购买到的是可能是这个小区楼王位置高区的较大面积的三房。

这就是2021年上海法拍房与二手房的差异，这就是上海法拍房目前实实在在的优势，这也是为何越来越多的购房者优先考虑法拍房了！！！

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