全文概要：什么样的人能够买到这个楼盘？未来社区乃至徐泾板块的居民主力群体是谁？
前两天备受关注的虹桥万科天空之城（万科天空融苑）出了入围积分，76.52分，数值不算高，但是很微妙的是社保系数只有0.12，远远低于市区里面主流高端楼盘。
白首一直在说这个问题，社保系数其实就代表了一个楼盘的客群取向，社保系数越高，更偏向于上海本地户籍，市区高端盘和豪宅都选择了0.2以上的系数。
很显然，按照万科一直以来的风格与定位，这一次果不其然，又更偏向于外地户籍，这个略略高于最低限度的0.12，看似很中立，但奥妙之处就在于实际上已经把上海户籍给排除掉了，笔者后面会讲到。
从技术上来说，76.52总分值无非两种情况：
• 基础分60分+138个月社保*0.12分/月
• 基础分50分+221个月社保*0.12分/月（顶格的最大月数）
这里有个不可忽视的分析要素
买万科天空之城的主
并不是年收入百万的人
基础分60分的满分，概率极低，能达到这个标准的，前十几二十年得多坎坷、多波折呀？没房子丈母娘肯定得棒打鸳鸯的、自己还要付房租，这都没劳燕分飞，能写琼瑶剧了。所以大部分入围的是基础分50分，也分成两种情况：• 沪籍单身+无房+5年内无购房记录
• 非沪籍已婚+无房+5年内无购房记录
上海户籍单身，工作将近20年还没房子、5年内没购房记录，概率也极低，看着房价蹭蹭蹭往上涨，天天被人撺掇都没买房，尤其是最近5年这热度，都能憋住的，大抵是老僧入定级别的了。为什么白首说是
特供外地户籍呢？
就在于这220个月的社保
按理说，之前限购是5年社保到顶了，加上如今的5年内没购房记录，也就是一个结论：他们一直在上海工作，却在满了社保年限后都一直没买在上海买房，是不是高僧呢？是不是不急不躁笑看风云、任你每年房价上涨金额远远高于储蓄积累，就是不为所动的呢？不是。外地户籍的朋友由于没有父母给的一套上海房产作为资本基础，憋不住也得憋着，所以同样50分，外地户籍家庭的比重就高了很多。当然，还有个小概率是至少5年前买过房、但抛出了，然后就再没买进过，这个概率就极小了。徐泾由于挂了一个青浦的名号，所以上海市区里的人基本上不大会买过去，除非是去买小别墅。非别墅类的产品，市区的上海户籍不会去。而徐泾和赵巷原来在限购之前，主力客群其实是青浦本地土著，也就是原来祖祖辈辈都在青浦的。而限购之后，这帮子人基本上就被排除掉了，要么是已经动迁的，手上一大把房子，不可能再买房了，要么就是还没动迁的，当地土著没动迁的时候，家里房子肯定有，而且很大很大，小别野。所以限购直接把青浦本地土著给排除在了徐泾、赵巷之外。所以盘下来就知道这个楼盘、包括许徐泾和赵巷其实已经不存在上海市区的户籍家庭，也不存在本地户籍土著家庭。万科的楼盘只有翡翠滨江算是市中心之内的，这是他在上海唯一的市区楼盘(老闸北的雅宾利是半路收购的)，其他十几二十年来，从七宝开始，就一直是在上海的郊区，甚至于在上海的外围花桥这种地方。
万科的定位就是在郊区、以外地户籍扎根上海群体为主的。所以业界公认万科最强的优势是深度理解刚需和初级改善，而高端楼盘基本上跟万科没啥关系。也由于在郊区，所以万科自身都是带着一定量的生活配套的，商业和学校，他们家引进民办学校还是有一定本事的。包括这次虹桥的天空之城，也是“微缩城市”概念、自带了一定的商业，能满足日常，至于要再好一点或者大型一点，开个车出去十来分钟也是有不少的，青浦合生新天地、百联奥特莱斯，徐泾仗着大虹桥概念，这几年的大型中档商业体还是有一些的，高档的没有。如果要高端的，那直接去虹桥CBD瑞安虹桥天地，龙湖的也不错。虽然徐泾属于大虹桥概念、上海第一流的概念区域之一，但是这也反映了整个外环像样子板块的普遍情况。像样的楼盘，包括万科，绝对主体就是有着较高学历和收入的、夫妻双方都是新上海人家庭。这倒也没什么不好，无非就是整个阶层都会非常注重对孩子的应试教育，自己就是靠学识奋斗才扎根上海的，在鸡娃方面会比较强烈，以后孩子读书的压力可能会大一点。最后总结一下，看上这些区域楼盘的朋友们，还是考虑一下二手房和法拍房吧，一手房基本上没什么戏，要符合基础分的条件，太惨烈了。
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