【线下活动】案例解析：8.5折二手买房，需要注意些什么？【7月28日】
发布日期： 2023-07-25
近期一些老客户，来找我们买二手中急售的、降价的、性价比极高的二手。
不得不说，最近二手中有一些房子的性价比真的不错，有几套竟然比我们的法拍还有性价比，确实很有吸引力！！
最近签约的几套二手房，发现急售的房屋中，有一些有较大的风险隐患，如：
• 一套700万的学区房（2020年时同户型成交价近1000万），一押350万，二押最高抵押最高债权是400万（业主说目前只有200万贷款了，现场却不能提供目前银行余额的查询结果），另外业主的工作还是跟小贷有关，搞得我们慌的一批；
• 一套2000万出头的大三房（今年年初同户型成交价2600万），初步核查下来，无贷款无抵押无查封，谈判的过程我们发现业主最最关心的是我们最快什么时候能把全款付到位，当我们表示10天内全款到位时，现场又降了300多万，业主对交易表现得极为迫切，这让我们非常警惕！！
• 还有一套，4000多万内环的独栋别墅，去年的时候挂牌5300万的，初步核查时，发现产权人+此房名下只有1500万的贷款，无查封，看起来较正常。但当我们提出需提供夫妻双方的材料时，被拒绝了，原因是只提供了产权人一人的信息，但我们通过关联风险调研却查到了另一位目前有近7处司法纠纷，且金额还不小。
目前市场中确实存在性价比极高的二手房，但也同样可能会有暗礁，如果想抓住这样捡漏的机会，要怎么做才安全？
像700万那套，一看就有较高的负债，每个购房者都会感知到风险，会重视&管理风险，交易反而相对安全。
像第二&第三种情况，常规的审查是没有问题，管理就没有那么严谨，但有可能隐藏着较大的风险。
• 目前二手市场确实适合捡漏，但怎么分辨、识别及管理风险？
• 目前二手市场8.5折买房，需要注意些什么？
• 目前二手市场8.5折买房，一定不能犯的错误是什么？
本周五（7月28日） 晚上19:30~21:30，肖然团队跟大家线上一起讨论：
近期二手捡漏的注意事项及一定要做的风控管理事宜，协助各位在二手市场安全的、8.5折的买到中意的好房！！
此次私享会线下仅限10人，先报先得（线下除了分享内容，还有一对一私享时间，会定制方案！）。
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下文是我们的一个实战案例
有兴趣的朋友可以看
【袋鼠案例】如何8.5折安全地、顺利地购买一套有纠纷二手房？
跟大家分享一个案子，一个成功的、安全的、顺利的二手交易。
这也是一个有隐藏债务，且也有可能会在交易期间会被追溯+查封的案子，看我们是如何破局+控局+管理风险。
尽可能地把此案真实的交易细则呈现给各位大佬，看看我们是怎么玩这种局的。
1、兵分两路，一边谈判，一边尽调，上家的小秘密无处可藏
2022年2月中旬时，我们这位M先生参拍一套徐汇滨江的法拍房，没拍到，于是转头就在同小区看二手，没想到还真看到一套9折左右的、又很适合他们的房子，很是激动哈~~
进过法拍市场的同学，风控意识比较强，折扣这么高，签约前不做背调及风控管理，心理慌慌，房子他们很想要的~~
于是2月27日我们兵分两路：
• 谈判组：约了上家面谈，拿到上家产调及产权人相关信息后需给到背调组一小时时间；
• 背调组：拿到信息后，立即展开背调工作。
以下是谈判组发过来的最新消息：
产证上两个人，老父亲及中年儿子。
这套房子市值2600万左右，产调一看1998万的抵押，还是2个月前刚办的~~嗯~~这个问题不太妙哦~~
产权人说，真实债务是1000万，当场看了银行APP的信息，确实只有1000万。
哦~~这样看下来，此房只有一重1000万的抵押，市值2600万左右，用二手的标准来看，这是一套很安全的、性价比极高的、值得重点推荐的房子，他们也确实这么做了。
查了一下产证上的老父亲，嗯~~~安全！！
但当查到产证上的中年儿子时，就发现了上面这个判决文书。从这个判决文书上看，这对夫妻有利用离婚的方式来逃避债务的嫌疑！
接着查~然后就发现了下面这个，产权人中90%的份额的前妻有十几个案子在被执行，有不少还是在离婚前已立案的。
只花了不到20分钟，背调组把查到的信息马上同步给到谈判组：有问题，谨慎！！
谈判组跟上家说出了我们的担心，上家马上拿出了他们的离婚协议，说他前妻的债务跟他没有关系。
呵呵~~~这个只能骗骗一般人，我们专业玩法拍的，一看这个玩法，不就是用离婚把资产与债务进行切割的做法嘛~~我们见多了~~像这种方式，被再追溯，在法拍市场见多了。
当即，我们表示，感觉风险太大，需要回去考虑考虑。
2、深度调研分析，确定是否有安全交易的可能性！！！
确实，我们需要回去，好好评估评估可能的风险。
于时，与律师团队一起，对这个案子进行了深度的背调与分析，分析结果如下：
• 早期已出判决的本身就资产抵押，不会牵涉到这套房子；
• 刚刚出判决的，金额不到500万，要走到查封这一阶段，最快还有2个月，如果我们在1个月左右交易完的话，他们就有钱还掉债务了，也不会牵涉到这套房子；
• 至于还在诉讼阶段的案子~~到判决下来时，我们早早交易完了，更不会牵涉到这套房子。
再说了，再说查封法院都是上海法院，沟通了解情况还是很顺畅的。
同时，我们也联系上了上家的律师，真巧~~也是熟人~~毕竟这是在上海嘛~~~玩法拍10年了，也跟法院&律师打交道10年了，熟的人还挺多的，遇到熟人很正常。
3、在双方律师的参与下，8.5折签约
在双方共同的努力下，在双方的律师共同参与下，最终在2022年3月2签了房屋买卖合同，8.5折拿下。
这个案子，要想顺利的、平安的完成交易，速度才是王道，考虑到各方原因，讨论并确定下来的方案如下：
• 签约当天，只付10万，如因为出售方的原因导致不能顺利交易，需无条件返还。（钱转入第三方）
• 下家的钱需要到4月初才能到位，上家也需要预约还款，双方核定下来约定4月12日甲乙双方一起去银行还款，当场转账当场还钱，当天双方律师陪同，且同步让出售方签个欠条。
• 拿到结清证明，第一时间去交易中心办理过户，过户当天支付合同价的尾款。
• 下家购买2000多万的房子，原本是需要做一定的贷款的，但考虑到这个案子的特殊性，“全款”尽快过户才是首选，但买家又拿不出那么多钱，在谈判中上家做出了让步，最终还有一部分尾款是等产证出来后办抵押且放款后再支付的，下家签一个欠条给到上家。
没想到嘛~~竟然还能这样玩嘛~~像这种类房屋，如果上家想顺利交易，主动权其实是在买家的，谈判空间很大。
结果，签完合同没多久，上海就封城了，一直到了6月1日才解封。
4、怎么做风控？如果要用下家的钱，为上家还贷款的话
又好巧不巧，上家贷款的这家支行与我合作5~6年了，给他们家办贷款的银行老师还是我的老朋友。呵呵~~不好意思了~~深耕10年，熟人多熟人多哈~~~
甲乙双方于2022年6月13日上午8:30到达银行，在老朋友的协助安排下，我们着手还款结清的事。
• 2022年6月13日 9:22下家开始通过手机银行转账给到上家还款银行卡；
• 2022年6月13日 9:31:57时，1000万全部转入到上家的还款银行账户中；
• 2022年6月13日 9:39时，上家已还款完毕。
转账开始时，把之前准备好的欠条拿出来，钱一入账，上家就在欠条上把字签了，原件给到了下家。
• 2022年6月14日中午12:12拿到纸质结清证明；
• 2022年6月14日下午13:00办理过户，5天后拿到产证。
整个过程都有律师陪同+见证。
• 2022年8月12日上午7:56最后一笔房款支付完毕；
• 2022年8月12日下午13:13上家户口迁出；
• 2022年8月12日下午13:50水电煤过户+结清完毕；
• 2022年8月12日下午14:42最后一笔尾款5万支付；
• 2022年8月12日下午14:49完成交房！
上面这个案子，可以不走资金监管，下面这个案子就一定得走资金监管了。
S同学是我的老朋友，17年在我们的帮助下拍到了目前自住的婚房，这不计划在领结婚证前，用太太的首房首贷再买一套，需要在12月份之前办好产证，过年回家办酒+领证。（领证后，就不是首房首贷了）
S同学是法拍与二手同步考虑，二手看房时看中了这套，让我们帮忙把把关。
谈判时，是夫妻两个人过来的；产证上只有先生一人，两人于2个月前已办理离婚，给我们看了他的离婚证+离婚协议的部分内容，不愿意提供前妻的信息。
查了半天上家的信息，没查到什么不良信息，但因为没有上家前妻的信息+离婚协议又不全，我们决定全程走资金监管。
签约时只付了50万，而且是付到第三方的，产证到我们手之后，他才能拿到房款。
二手VS法拍总结
在市场上流通的二手房，很多人仅仅停留在注意到其质量有没有问题的级别，完全不会去考虑更多，但作为市面上可流通的最大宗“零售”商品，实际背后的信息复杂程度远远超过大众的想象。
有些看似无关紧要，却能让你血本无归，比如，学区资格、户口遗留、水电煤欠费和更恐怖的抵押及债务纠纷……
这些问题可以导致的结果小则让你头疼糟心，大甚至可以让你血本无归，抛开这些硬伤，部分上家可以轻松用一个恶意时间差让你掉入陷阱。
二手房所存在的风险，事实上和法拍房是异曲同工的，并没有更安全，关键问题永远是一丝不苟的背景调查和严格推进的交易流程，满足这两点，无论是正常过户还是法拍捡漏，都是安全的。
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