86折、免积分，买中环准新房值吗？
发布日期： 2021-07-27
全文概要：
一套房龄只有五年的学区房，等于在不用积分的情况下，用一手的价格买下，但整个板块包括这个小区的价格多多少少有点水分，需要几年消化。这样买划算吗？白首只做客观分析，是否划算，大家自己衡量。
140万、净到手86折
普陀区古浪路288弄6号3602室，90.77㎡，2015年竣工，有人占用，拍卖成交价828万，单边税费，拍卖含税到手价865万；
二手市场价在920万左右，谈个价，大概910万成交，算上逃不了的上下家双边税费，实际到手1005万，整整优惠了140万。
这套房源在拍卖环节出现折扣的理由是有人占用，但是这个事情不难解决，由专业机构来弄，很好处理、花不了多少钱。
表面看起来很划算，140万真金白银，少工作好几年。
白首分析
➤ 为什么这套房子市场价会比较贵？
首先房龄够新，加上社区保养品质，相当于是一手房，在如今一手房大家不拼钞票、却拼历史记录的环境下，这种五年房龄的准新房就显得尤其珍贵了。
第二个原因，这是一个学区房，对口上海外国语大学附属普陀实验学校，普陀热门，而且又是小户型的，相对总价较低，外环以内这种房源，尤其是在普陀这种学区资源极度匮乏的地方，带一个学区的，那少说有个五六十万的溢价。补充一句，逻辑关系不可颠倒，小户型独立是不构成溢价理由的，只有在第一第二梯队学区房这个前提下，小户型才能够作为相对低总价获得稀缺资源而溢价。
第三个相对较贵的理由是新增了一条地铁十五号线，从地铁站到小区是在步行范围之内，而且直通真如城市副中心，有一定的市场概念炒作空间。
徐家汇（内环内），2002年竣工 27F，155.87㎡，户型4/2/2，房屋有人占用 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 法拍实际成交价2518万，税费各付 二手市场价2700万（业主净到手） 实际到手价差超过：300万
徐汇滨江（内中环间），2012年竣工 11F，288.18平，户型为四房两厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价2870万/法院评估价4100万，截拍日8/7 链家挂牌价4100万（业主净到手）
三林（内中环间），2007年竣工 6F，133.66㎡，户型为3房2厅 电梯复式，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价1260万/法院评估价1260万，截拍日8/16 链家挂牌价1450万（业主净到手）
老静安曹家渡（内环内），2011年竣工 138F，158㎡，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价1896万/法院评估价1896万，截拍日7/27 链家挂牌价2000万（业主净到手）
青浦徐泾（中外环间），2015年竣工 10F，93.9㎡，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价511万/法院评估价730万，截拍日8/10 链家挂牌价890万（业主净到手）
本周五7月23日
晚19:00~20:00
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