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利差高达2000万，

如此局顺利执行！！

• 此房目前市价5400万左右（下图是近二年该小区成交数据统计表，可清晰推算出）；

• 此法拍房，如继续执行，极有可能会以底价3609万成交，因为这个长达18年的法院认可的租赁合同（租金于2014年已付清）；

• 如以底价成交，房价差1800万+税费差290万（此法拍房税费各付）——总利差2090万！！！

历时10年 | 布局周密 | 环环相扣

以事件+时间轴的方式，来梳理此局：

• 2012年9月：2012年9月13日此房办理产权登记，当年以2400万左右一手买入，放A公司名下；

• 2012年11月：布局18年租赁合同，在办理产权登记一个半月后，租客A公司X股东租约从2012年11月1日至2030年10月31日（有可能还在交易中心办理过此18年的租赁登记）；

• 2014年5月：办理2500万A公司的企业贷款，年息8.1%，以此房的抵押，于2014年5月6日放款（从贷款日起，就没还过一分本息，目标就是冲着查封拍卖，通过司法低价转移资产到个人名下，至今利息已达1400万）；

• 2014年5月：2014年5月13日签订租赁补充协议，18年签约的租金以出售股权给A公司的方式支付，约定金额300万（因要办理贷款，之前办理的租赁登记不得不注消，固做此设定增加此租约的稳固度以及未来解除的难度）；

• 2015年4月：2015年4月22日，XX银行将上述债权转让给中国XX资产管理股份有限公司浙江省分公司。2015年7月23日、2017年7月18日以及2020年1月17日，原告联合浦发银行登报，通知债权转让并催收债权，无果，故诉至本院（这4个日期，透漏了很多关键信息，可惜在这里不能说，有兴趣的可以联系我们，获得此案更详细的项目尽调之穿透式分析报告）；

• 2021年4月2日立案成功；

• 2021年10月8日此案判决，出执行裁定文书；

• 2022年3月1日：出上架拍卖前的评估报告，评估价5155.28万（含101万装修费）；

• 2022年7月8日：此房上架至阿里拍卖，此18年的租赁得到法院认可，此房带租约拍卖（此租约同步上架，才是这个布局中的最后也是最终可实现价值的一步）；

• 2022年8月9日：如无其它意外，此房可能于8月9日上午10点以3609万底价成交，布局10年，谁会将这2000万的果实收入囊中？还需要说吗？！

以上这些信息，是通过穿透分析：法院公告+产权人、债务人、债权人、债权债务结构+租赁合同&租客&目前实际占用人+近60页的该项目原始卷宗及相关文件+ 结合自身9年操盘&实战经验梳理分析所得。

不得不说，这个布局人不仅经验老道、有财力、有资源、有人脉，且很了解司法执行的各种道道。

这样周密的布局，目前这样已成定局的形势，想买入后通过起诉驳回此租约，很难成功！！！

难道这局就没有破解之法了吗？需要更进一步的项目尽调+穿透分析，最终我发现了破解之法，在下文破局之法中会详细说明。

反转——10年布局，

被反转了，2000万要飞了？

2022年7月20日，法院撤回了此次拍卖，撤回理由：申请人对标的物的租赁有异议！！！

备注：申请人，在这里是这个2500万本的资产处置公司，也就是债权人。

• 为何在2022年7月8日，房屋上架拍卖前申请人没有驳回此租约？

• 为何会在开拍前20天，申请人又提出异议且及时下架？

• 这一上一下的，发出的是怎样的信号？

这一上一下，让我闻到了破局的契机，释放的信息是：

• 2022年7月8日该房上架拍卖前，债权人&布局人达成过庭外补偿款协议，但到了约定日期，债权人没有收到布局人的款项；

• 债权人有证据+实力驳回这个“周密的18年租赁布局”，这个历时10年的局是有漏洞的，只是非核心人员很难拿到举证，但债权人有能力！！

那么债权人的目标金额是多少？有没有足够的价值玩玩这个项目？

• 债权人的本息=2500万本金+1400万利息=3900万。

• 3200万（取整了）=3609万-350万（公司产权）-50万（司法执行相关费用，以50万来测算）-18万（律师费）：如3609万司法拍卖成交，因税费各付，成交款需扣除上家税金+ 法院执行费后，剩余的款项才是此次债权人通过此资产拍卖拿回的款项。

• 债权人的目标金额700万（最高），不过这是可谈的，个人觉得在400万左右。

如3609万拍掉，不足的部分是否可以通过查封A公司其它资产进行追溯吗？

——不能，A公司其他股东不同意！

债权人想追回本息，解决方法有两个：

1）驳回此租赁，重新上架拍卖，拍卖价到4550万时可以追回全部本息。4550万也就是市价的8折，在没有租约的情况下是一定能达成的（公司产权，此次成交价越高，税费越高）；

2）获益人以3609万拍下后，除拍卖款外，需承担余下的款项，不同的人介入，金额由400~700万不等。

破局方案

分析到这，忍不住想给这位布局人一个操盘建议，较通过法拍底价得标的成本更低，且无额外风险。

以3600万在二手市场直接交易得了~~从上面的这一波操作看，A公司+债权人多半会同意这个价。

➤ 3600万直接给债权人，债权人给A公司免了300万的债务；

➤ 二手交易时，上家税费做平，A公司配合+适当做一些操作，应该不难；

➤ 最终到手成本=3600万 + 买家契税57万（假设首套）+18万律师费=3700万不到， 2000万的利差不就到手了嘛~搞那么复杂干什么？！

如果走法拍，最终的交易成本是3609万+57万+18万+400万=近4100万；

走法拍，还有另外一个风险，公开拍卖，保不齐有人来报个名出个价之类的~~没办法100%控盘在3609万哈~~闹不闹心哈~~

如果你对这个案子有兴趣，我们可以与债权人合作破这个局，费用在400~600万之间，操作方案如下：

➤ 找债权人，确定好这笔全额+条件；

➤ 依旧带租约上架，但在上架后开拍前，债权人要完成一个操作，租赁人到法院签字并承诺放弃租赁权且在约定时间内搬走（穿透分析过债权人（也就是这家资产管理公司），以及债权人与A公司&租客的关系，债权人是有实力&能力的，不过不同的人价码是不同的）；

➤ 在债权人的加持下，在法院的协助下，成交后，保底方案是法院会进行强制清场。

这个方案有成功率，但有执行难度+风险，且一顿操作下来，各种额外费用一出，到手的利差在1000~1500万之间，个人觉得太费事，所需付出的时间精力+承担的可能风险 VS 1000万利差不成正比，没有入场的必要。

法拍趣事

近几年难得遇到有这种难度的案子了，有点技痒，忍不住做了一些梳理，各位就当一个故事看看哈~~如果你觉得有点趣味，欢迎来找我喝杯小茶，闲谈法拍趣事。

2022年9月26日

肖然写于上海

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