【收房案例】法拍中，有人占用，如找到解决方案，不仅省钱，收房保障还极高
发布日期： 2023-04-17
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【收房案例】法拍中，有人占用，如找到解决方案，不仅省钱，收房保障还极高
案例背景
背调调研之：拍卖公告能让我们找到啥有效信息
深度调研，寻找收房突破口
• 发现1：2021年7月，法院驳回了颜老头终止执行的请求
• 发现2：2021年7月，债权人已同意预留5~8年的租金给到占用人颜老头
• 袋鼠疑问：2022年8月，此法拍房上架拍卖时，法院为何不清场交付？
• 深度学习+分析此案有关的司法规定
袋鼠安家风控报告中，关于清场调研结论
现场之：法院强制清场
总结：严格风控，把风险变成利益
Part 1
案例背景
C先生家的基本情况：
• 2022年7月3日，袋鼠团队与C先生一家相识；
• C先生一家，上海首次购房，首房首贷；
• 选择法拍，是因为二手的核验价太低+贷款太少+首付太高，本来35%首付的二手的话要50%左右，但法拍的话，只需要付成交价的35%首付，65%按揭。
在参与此法拍房前，已在袋鼠的协助下参拍了3次，但最终因预算有限，参拍无果。
2022年9月静安的这套出现了~~一套73平的大二房，200多万起拍，市价近500万，房子是非常适合他们，但这个市价C先生说自己高攀不上，毕竟才150万的现金，仅有400万（最高）的预算。
C先生问，确定能收房吗？多久？
• 确定能收房，收房流程最长时间是半年左右。
怎么收房？
• 通过法院强制清场的方式进行收房。
公告上不是写着法院不交房吗？为何你却说可以通过法院申请强制清场呢？
• 我们查阅了这个案子相关的所有卷宗，做了深度的背调后，已找到了可以向法院申请强制清场的理由。在成交之后，会立即向执行法院递交《清场申请书》，申请执行。
Part 2
背调调研之：
拍卖公告能让我们找到啥有效信息？
上图是此房拍卖公告的节选，红框标注处的意思是：嗯~~这套房子目前有人占用，以现状态进行拍卖，法院不负责交房。
这是拍卖公告中公示的裁定文书~~嗯~这个裁定文书太简单了，还隐藏了很多关键信息，说实话，仅看这个裁定文书，真是啥都发现不了。
结论：除了知道被占用，啥有效信息都没有！！
Part 3
深度调研，寻找收房突破口
背调，继续深挖，调阅的卷宗实在太多了，所以就不分析与清场无关的信息，在这里只分析与收房有着的关键卷宗。
初步调研后，发现：
• 占用人就是被执行人本人，就是这个1953年生的颜老头（69岁 2022年时），目前独居此屋中；
• 此房是颜老头在上海的唯一住宅。
嗯~~调查到这，说实话，想放弃了~~~这就是法拍中典型的难搞项目！！！
不过，当查阅到这个卷宗后，我知道，突破口找到了，有安全收房的可能了！
发现1：2021年7月，法院驳回了颜老头终止执行的请求
这是一份2021年7月发布的法院处理此法拍房的执行异议的文书，此文书给让我找到了清收的突破口：
• 法院明确的驳回了占用人颜老头终止执行的请求；
• 在此判决书中，债权人是愿意预留5~8年的租金给到占用人颜老头的。
各位，先来跟我一起研读这个关健卷宗
PS：这个关健卷宗拍卖公告中并没有提供，是我们做穿透式背调时发现的。
（不好意思了~~我看的是无隐藏的，但是写文章不能用，尽量保留关键信息哈）
发现2：2021年7月，债权人已同意预留5~8年的租金给到占用人颜老头
袋鼠疑问：2022年8月，此法拍房上架拍卖时，法院为何不清场交付？
既然2021年7月份，法院就驳回了占用人无理的请求，债权人也同意了安置补偿，为何2022年上架拍卖时，公告还是这样写的：
• 标的目前有人使用，按现状拍卖。
• 竞买人自行了解标的使用情况，标的内如有承租等合法占据或无合同、无法定原因占据的情况，由竞买人（买受人）自行了解并通过合法途径自行解决。
公告上的意思：
• 这次拍卖执行法院不清场
• 买受人自己想办法收房。
这就有点奇怪了，2021年7月，法院在处理执行异议时，有谈过清场后的安置补偿事宜，为何现在反而不清场呢？
袋鼠联系上了债权人，得知颜老头不满足于5~8年的租金安置补偿，法院考虑到占用人的年龄+当时疫情不方便执行，所以以不清场的方案上架拍卖了。
这也导致一拍流拍，进入到了二拍状态了~~如二拍再流拍，债权人能拿到的钱就更少了。
找到了债权人的诉求了！！！
最终，在拍卖成交后，此法拍房通过强制清场的方式，进行了清场收房。
当然，颜老头拿到了他应该拿的安置款，也帮他租好了居住使用的房屋。
深度学习+分析此案有关的司法规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：给了我们申请强制执行的理由及底气！！
《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》所列明的不予清场移交：深度分析下来，这4条不移交中，此法拍房的情况并不在列。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：告诉了我们申请强制执行的时间。
➤《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：
金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
➤《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》所列明的不予清场移交的几种情形：
1、执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；
2、拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；
3、案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；
4、其他法律和司法解释规定不移交的。
➤《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：
“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”
所以，根据上述规定可知“除有依法不能移交的情形外”，执行法院确实是应当负责法拍房清场的。
Part 4
袋鼠安家风控报告中
关于清场调研的结论
在研究完上面这个卷宗+相关法条法规，与我们的律师团队做了深度讨论分析后，给了C先生家以上清场调研结论。
在参拍前的尽调报告讲解中，详细的跟C先生讲了为何能申请强制清场的原因及逻辑：
• 从法院的卷宗内容，知道了这两个关键点：
1）申请执行人愿意拿出部分款项，安置占用人，款项是5~8年的租金；
2）占用人要得太多，法院没同意，全都驳回了。
• 结合此案情况+《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》所列明的不予清场移交的几种情形，我和律师团队分析下来，一致认为此案是满足清场移交的条件的。
• 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，成交之后，我们向执行法院递交《清场申请书》后，执行法院收到上述《清场申请书》后，根据规是需要完成强制清场交房事宜的。
以上就是袋鼠能让法院强制清场的原因及底气！！！
Part 5
现场之：法院强制清场
• 此法拍房，C先生于2022年10月，以370W买入，市值480W左右，价差110W；
• 在2022年12月中旬办理好产证；
• 于2023年2月8日我们正式收房。
下面是强制收房时，我们拍的一些照片~~
（不好意思，这些照片需要做模糊处理才能放上来哈~~）
这是执行法官带着法警，强制清场的现场。
颜老头一开始还很激动~~一部分人控制占用人，法官安排的搬家公司在搬家。
这是搬家打包的东东，装车安放在提前租赁的仓库中，为颜老头租了一个月，过期不候哈~~
占用人被带走了~~
Part 6
总结：
严格风控，把风险变成利益
天上不会掉馅饼，法拍领域之所以吸引人，除了经常会上线稀有房源和极高速购房等优势以外，往往很多利益存在于风险之中，比如最被人关心的折扣，别看法拍报道当中经常有令人眼红的折扣，其实这都与风险是相挂钩的，某种程度上说，风险大到让人望而却步，才能带来让人眼红的巨大折扣。
所以，犹如糖衣炮弹般的法拍，如何规避风险，把糖吃掉吐出炮弹，有时候只能借专业机构的力量来完成，记录翔实的风控报告，白纸黑字的合同托底，都可以让你在法拍之路上获得更多。
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