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在今年下半年的一手房中这个楼盘受关注度挺高本身也是有道理的。
• 一来，借了上海老牌十大豪宅之一华府天地的名号。
• 二来，借了闵行马桥，哦，不对，推广上应该叫“旗忠板块”老牌大尺度别墅区的光环。
• 第三，1.0容积率土地已经不多，说起来也是纯别墅社区。
• 第四，2035规划让整个闵行浦西部分全都成了市区，说起来也算是城市别墅了。
上面几条表面上来看都没有太大的问题，一手新盘炒作关注度来说够用了。不过客观来看，也很容易让大家过分地高估这个楼盘的实际段位和资产前景、以后二手房出手的心理预期过高、反而耽误了。给大家一条条来捋。
首先，在老卢湾马当路上、贴着新天地太平湖、楼盘名只有四个字的“华府天地”，不论是区位地段、大平层的品类、社区环境、用材品质、精装配置，实打实的是上海公认的老牌十大豪宅之一。不过但凡在这四个字前后加了字的，段位就立马直线下降，降了2级、还算是黄浦区的斜土东路“华府天地睿园”，不管是面积段、品质感、社区密度与园林，甚至物业服务品牌，都已经开始“吃老本”了。直接降了4级的就是闵行马桥这里的“华府天地愉园”，主打产品类型是叠加，白首无数次给大家强调，叠加不算是真别墅，大家去看看产证就知道，没写着花园住宅和联列住宅的，就肯定不算真别墅，所以华府天地愉园的叠加，既不算真别墅、也不算大平层，直接踢出了豪宅序列。当然别着急，还有降了8级的呢，明明在无锡的郊区，非要凑上一个“西上海华府天地”，这种玩儿法，是生怕牌子砸的不够稀烂吧？还是说“上海”两个字在外地特别好用？
所以现如今市场上光靠“华府天地”四个字确实能赚个关注度，但是无法实现溢价，一看路名就挺失望的，搞了半天不是新天地那个。
闵行马桥或者好听点叫旗忠板块，四大宝，高尔夫球场、网球场、养云安缦酒店、绿城玫瑰园，这四样东西撑起了旗忠“高端大别墅区”的最高段位和价位，后面的中星红庐、御涛园这些都是来借光、揩油的，当然也包括了两个“华府天地”。
虽然升级为市区，但是没有实质性的公建市政利好，而且地皮已经没有了，在上海华府天地之后，基本上不大会再有开发商来炒作这里，说白了“主动性驱动力”基本没有。虽然在一二线城市不可能再新批高尔夫球场，稀缺性倒是足够，但这跟传统市中心百年海派风情核心地带的历史底蕴稀缺性根本不在一个层面上，所以“被动的稀缺推动力”也不是太强。所以两者合并来看旗忠板块后期的土地增值空间并不算太大，至少是肯定跑不过黄浦、老静安、徐汇内环内地带的，跑赢莘庄、七宝的概率都是0。
上海华府天地虽然容积率只有1.0，算是很不错了，但是估计开发商为了降低总价段，做成了6层的上中下三叠、4层的上下两叠、和3层的联排，主力是叠加，而且作为门脸招牌的最大尺度联排也只有189~218平米，还要分成上下三层。所以整盘来看，也就是个郊区新城小别墅社区的Feel，完全失去了处在旗忠板块“大尺度别墅区”的意义，那么在板块内的段位当然垫底，顶多也就是占了一个旗忠板块入门级的“低总价优势”。但是这个“低总价入门”优势在这个板块，很难发挥到二手房市场中，这里需要给大家解释一下。市中心地带超低总价入门是有好处的，因为享受了学校、医院、商业、地铁之类公共资源。但是在旗忠这里，最核心的资源高尔夫球场、养云安缦酒店都不是居住在这里就能公共享受的，又不是买套房就送一张高尔夫会籍卡、送一间养云安缦长包客房的，顶多就是自己掏钱打网球比较近而已，这里能享受的公共资源，医院没有三甲、公立学校没一个二梯队的。另外就是吹牛逼，虽然我们家是上中下三叠的叠加，但我们家小区过几条街就是绿城玫瑰园，那又怎么样？所以这个超低总价，入门就没什么意义了。
这个楼盘整盘的均价6.1万/㎡，其中叠加虽然不具备品类上的完全稀缺性，但好歹具备了“市区、新、相对稀缺”三个小优点，加上一手房的限价，红利还是很明显的。其中的联排作为新出来的真别墅，是具有极强稀缺性的，品类稀缺的红利很丰厚，很长期，非常建议买。这篇文章不是叫大家不要买，而是建议大家买，不论是叠加还是联排，都是非常值得购买的，一手环节入手的红利还是很明显的。只是提醒大家，未来二手抛出的时候，心理预期不要过高、心不要太黑而已。
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