浦东增值与居住平衡性最好的板块——非花木莫属
发布日期： 2023-07-14
上个月白首在聊碧云板块的时候，提到过花木，先稍微总结下。
作为30年前浦东大开发世界级规划中的“五连珠”之一，花木的2项段位如下：
产业或者说商务的段位是第二，仅次于陆家嘴。
商务段位：陆家嘴>花木，花木是完全扛起非金融类的商务，压根就没联洋、碧云、东郊什么事。
房子或者说居民的段位是第五，东郊（贵人的大别墅）>碧云（洋人的大别墅）>陆家嘴（富豪的大平层）>联洋（富人的大户型）>花木（富人的大平层-中产的大户型）。
对于花木板块，其实还不止于如此，今天深度地再聊下。
虽然房子和居民的段位在“五连珠”里最低，但房子的升值潜力却能达到第二。
在前几年刚刚提出第五个“科创中心”之前，上海过去的三十几年一直讲的是“四大中心”建设——金融、贸易、经济、航运。
• 金融中心是用钱搞钱，当然最容易、叠加一些信用工具和乘数效应，数额会非常大。
• 贸易中心是用商品搞钱，稍微难一点，毕竟还要进出口。
• 航运中心是用船来赚钱，风大浪大、距离又远、时间也长，当然会更难。
• 经济中心是以工业制造来赚钱，实打实的从原材料到成品的进销存、车刨铣，那赚钱是真的累。
所以毫无疑问，作为承担非金融的商贸，花木的产业能量肯定是低于用钱搞钱、尤其是用美刀搞钱的陆家嘴嘛。外高桥是用船赚钱的，所以级别更低嘛，很好理解。
上面说的是在浦东世界规划1.0版本中、花木的产业能量逻辑。
自从前几年出台了上海的2035规划和上海的自贸区规划后，两者产业潜力的逻辑又有所改变了。
陆家嘴并没有变弱，但问题是没有地皮了、已经无法提供规模增长了，只能指望各大金融机构自己继续做大做强。
而花木依然是搞外贸为主的商贸，但是吸收合并了拥有新国际博览中心和最大轨道交通枢纽的龙阳板块之后，就拥有了进一步发展的空间。
当然这说的是土地经济价值的增长空间，换成房产价值来说，陆家嘴依然会长期比花木强很多，因为很简单，陆家嘴拥有的是城市封面、滨江一线，具备绝对的稀缺性，这两点是花木永远无法比拟、无法实现的。
陆家嘴的房子保值增值，源自于稀缺性、不可复制性。
花木的房子保值增值，源自于产业带飞的土地经济价值增长。
驱动力不同、增长速度相近、大体上，陆家嘴会更强一点。放在“五连珠”中，房价增值速度，花木可以排在第二。
浦东四大城市副中心，房价增速第一的，必然是花木。
现在浦东规划的城市副中心有4个，花木、张江、金桥、川沙。
张江是搞科技的，硬实力，受经济周期和国际关系的影响较弱，技术变革是搞出过第二次工业革命的呀。
花木是搞涉外商贸的，取决于国际关系、汇率，会略有波动、有周期性。
金桥是搞精密、高附加值工业的，赚的是辛苦钱。
川沙么，旅游那玩意，无非图个新鲜……
从产业前景带动的土地经济价值增长来看，无疑，浦东4个城市副中心排名如下：
张江>花木>金桥>川沙。
但楼市还要再多看一个指标：
以居住生活的视角，看待板块。
但凡这几个地带走过一圈的，就完全明了花木的资源配套、生活氛围能甩出另3个大概十几条街了。
住过花木，再去张江看，就觉得老板变码农、卡布奇诺变成统一冰红茶了。
就算没去过，光看地图也很明显，花木是四个副中心里，唯一的一个内环内板块，剩下3个，最近的是在中环外。
买写字楼，张江潜力确实比花木大不少。
但买住宅，花木的潜力比张江大，尤其是大户型。
有钱何必要在产业园区里过苦日子不是？大家都这么想，自然对花木的欲望比对张江要强烈很多咯！
老牌四大城市副中心之一的花木，极其有望像徐家汇一样“毕业”、成为中央活动区。
在2025规划出台之前，上海一直是“四大城市副中心”，徐家汇、五角场、花木、真如。
徐家汇已经毕业，成为了土地等级最高的“中央活动区”；
真如那不争气的东西，现在才刚开始没两年。
只有五角场和花木，一直都是“正经”的城市副中心。
作为城市副中心，在浦东的四个里，花木毫无疑问是第一的，老资格了。
放在上海2035规划中来看，大家会发现，五角场距离现在的中央活动区边界，还是有点距离的，作为“副中心”，恰如其分，能够“支起一片天”、带动东南西北四周一片。
但花木就很奇特，它就在中央活动区的边缘线上，楞就是隔着一条马路，弄了个副中心，不合常理。
想想徐家汇或许就能明白了，当年的副中心，发展到位了，就自然毕业了嘛。
这份规划是做到2035年的，也就是2035年之前，花木仍然只能做量变的积累，帽子还是“副中心”。不过考虑到其产业能量和发展前景，十年多点的时间，量变的积累应该足够了，到时候极有可能就跟徐家汇一样，量变引发质变，成为中央活动区之一了。
未来的12年，是花木商务产业实力增长与积累的过程，也是土地经济价值不断增长、带动地价的过程，在几乎不会再有新盘的情况下，地价的红利会完全被加在地上的存量房产上。
这是个逐渐的、稳定的过程，而12年后的毕业升级，不过是个“应得的名分”，也会有一次跃级的动作。花木购房的“钱景”大家明白了吧？生活么，不多说了，没听谁说过觉得花木日子不好过的。
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