田林康健，10万/㎡新盘给二手托底、抬轿子
发布日期： 2023-05-19
康健板块的位置如下图绿色的框内，也经常与隔壁的田林板块合称为“田林康健板块”，这个说法其实非常合适，因为两个小小的板块紧紧贴在一起。
城市界面、居民结构、居住水平、生活状态几乎是一样的，没有什么区别，商业、医疗资源也是共享的，教育资源不能说共享，但水平也没有明显落差。所以在聊房产的时候，合在一起更合适。
存在感不高，而房价却不低，过于成熟的田林康健常被人忽视。
相比于“百年老明星”徐家汇、“新晋流量”小花、市级地标即板块名称的万体馆，田林康健在全市的名声并不响亮，大多数人都知道，“就是上师大跟六院那里”，但从来没成为过明星或热点。
也同样，相比于只知道位育中学而没人知道是什么板块的华泾、去年发个奶脯肉“荣膺沪上黑榜前三甲”的梅陇，田林康健的口碑又明显好太多了——居住非常舒适、妥帖。
先简单介绍下基本状况。
田林康健板块内居住的密度仅次于徐家汇，老公房占比大概在70%，也有少数十几年房龄的算不上次新的中档商品房，也有极少数的别墅，房龄都不新、尺度也不大、外观普通，但胜在“徐汇区+别墅”的稀缺性。
很自然，人口基底是本地户籍居民家庭，老龄化程度肉眼可测地明显比全市高，当然，传统市区差不多都这样。
虽然板块内没有规模特别大、档次特别高的商业体，但中型、中高档的商业还是有的，包括徐汇日月光、光启城、中星城，稍微远点还有漕河泾印象城。非要特别高大尚的商业，直接徐家汇呀！开车过去15分钟之内港汇恒隆、新鸿基ITC总到位了吧？
更重要的是，70%的小区是老公房，数十年+居民密集，自然，街面商业非常丰富，各种生活所需应有尽有，且档次妥帖。
整个板块，或许最初是以小学、中学、上师大等教师居民做原始基底的，所以居民文明素养平均水位明显偏高，也同样由下而上、风气影响人，田林康健的社区服务、整洁度、人性化都做得相当不错，大公园没有，但街区优雅的小公园很多，康健园、桂林公园之类，生活氛围浓郁、闲适、温馨，远胜于下支角和郊区新城。
医疗资源也很优秀，有老牌三甲的六院、和被六院“收编”的八院。
上海教育资源第一的徐汇区，1/3优质资源在田林康健。
首先是各种冠以“田林”的公办中小学，教育质量都是相当不错的，包括了属于徐汇第二梯队的上师大第一附属小学、康健外国语实验小学、求知小学西校，以及属于徐汇三梯队的康宁科技实验小学。
要知道，徐汇的教育实力是沪上第一，重要的不是数量（这总是跟人口数量匹配的），而是胜在教育质量，徐汇的第二梯队，放在传统上支角也是第二梯队，但放在传统市区的下支角相当于“第一梯队”、放在郊区则是令全区仰望的“一霸”了。纵然是徐汇的第三梯队，也毫不逊色于松江新城各路首届学生都未必已经毕业了的所谓“大学附属学校”。
徐汇民办名列前茅的西南位育中学也在田林康健，不止于此，还有沪上“四大民办”之首的世界外国语小学和中学。嗯，没错，沪上民办第一。
所以重视学校教育的家庭，肯定会考虑徐汇、也肯定会重点考虑田林康健，押的就是“大概率+安全性”——虽然单独看某个学校，招生人数都不多、概率不大，但各个学校都不错，不管施教区怎样轮换、电脑怎样摇号，反正总能落一个还不错的嘛！
二梯队及以上学校，户口要求至少3年，虽然二手的老公房价格普遍在8~9万+/㎡，不算低了，但中小面积的房源为主，因而总价仍然能控制，刚好卡在有一套房产做置换的总价段内，总价段面对的正是上海购房市场最大的中坚群体，而且教育，不论是上海户籍中产还是外地户籍中产都最为看中的，这种“经济型优质学区”自然需求庞大。
所以光是一个“永不褪色”的学区优势，田林康健整体房价的“底”和中长线增值趋势就能确立了。
田林康健自身没有产业，但周边“科技+商务”强大，购买力导入毫无问题。
很显然，板块是以居住为绝对主体的，别说大型的高科技产业园区，就连喊得上号的写字楼都没几个，仅有的几个小园区都是老厂区改建的“文化创意”类产业。
看似没有产业驱动土地经济增长是吧？
但想想周边呀，北面连着徐家汇市级顶流CBD之一，大把的世界500强、跨国企业，商务体量极大、而且随着新鸿基ITC、徐家汇中心的成熟，还在快速、高档位地增长。西面紧邻漕河泾，上海排名大概在第三的高科技园区，东南方向隔着沪闵高架就是新兴的南站写字楼区，算是未来的小补充吧。
周边一盘，好家伙，都是土地经济价值在迅猛增长的，田林康健都能收到辐射带动，叠加在一起，也是不容小觑的。
而且，这些产业的就业人员可都是正儿八经的“高智”，靠着学历闯出的前程，他们对教育的重视程度，不用白首多说吧？工作地附近的教育高地，他们能不像狼一样盯着？
田林康健，论单价，严格来说还真不算刚需，虽然房龄和面积都不大，但至少也算个“地段改善”吧？
10万/㎡的新盘，中档的户型实在太差，反而给二手房“抬轿子”。
预计今年下半年，田林康健会有一个全新的新盘上市，2021年10月拿的地，联动价确定为10.2万/㎡，开发商和楼盘名白首就不方便用文字说了，这个，真不方便。
位置和名称如下图：
容积率为2.2，作为单纯的普通商品房用地，这密度已经略偏高了，小区是8-14层不等的小高层+洋房，70-240㎡的2-4房。
重点在于这房子吧，或许是地块实在不规则、又想用足容积率吧，户型让人一言难尽啊。直接选几个看吧。
80㎡的2个小户型的房型如下：没有拉长、拉窄过。
中等面积的2个户型，长这样：
大户型的2个房型倒是还挺不错的。
考虑到10万/㎡的单价，所以简单来说，中档的、千万级左右的房子，其实产品并不友好。
当然，从新盘本身的销售来说，并没太大压力，徐汇+中环内，田林康健的地段基本盘在这里，预期也是高积分的，60分+120个月社保打底。
但对二手房，却更是一种“向上的刺激”。
同样在田林康健，享受一样的资源和氛围，既然地段一样，那么比的就是户型和房龄了。
房子稍微旧点，其实是能接受的，毕竟室内装修多加20万预算，室内体验就大跃级了，但户型是硬伤，没法改呀！房龄换好户型，值！也是大多数家庭的正常、普遍逻辑。
正所谓，全靠同行衬托，可不就是10万/㎡的新房，给好户型的二手房托底了吗？
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