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2023年4月2日，在新民晚报上看到一个法拍房的专题报道，作为一个10年的上海老拍客，感觉到了一些不对劲；

4月3日，通过相关线索，找到了这套拍卖房，也找到了王先生第一次起诉嘉定法院的判决文书；

4月4日，在与律师团队多方分析讨论后，得出以下结论：

另外，在分析完案情后，我们有找到解决方法的，会在分析完案情后详细说明，在文章的末尾处。

下图是新民晚报的截图，因为没有获得转载权，只能这样截图，建议各位先去看看这个报道，再回来看我们的分析及建议。

根据线索，找相关重要信息：

• 当时的拍卖公告；

• 产证出来的具体时间；

• 王先生起诉后，一审判决裁定文书。

*上图就是当时的拍卖公告中的信息

产证办理出来的时间是2021年11月17日，记住这个日期，很重要！！！

袋鼠团队的分析：

一审判决文书，看到了王先生犯的第一个不应该犯的错误：

不应该在产证还没有办理到自己名下前，就去起诉“清房”+“占用费”，而应该在产权办理到自己名下后，立即起诉“清房”+“占用费”，这个时间节点才是对的。

各位，请认真看，用红框标注出来的部分，被驳回的原因是因为还不到他维权节点。

因为这个不合时宜的、不专业的操作，拿到这么一份不利于王先生的判决书。二审上海二中院维持了一审判决，同样驳回了王先生的诉求。

本来惠州的法院就不想来上海做强制执行，这样不就更有理由及借口了！

分析到这里，你们能理解，为何在开篇时，我说：这套房子至今没有拿到房子，与王先生不合时宜的、不专业的操作有很大的关系了！

另外，从一审判决文书看，这位王先生没有找律师，自己弄的~~~稍微花点钱，找一个专业一点的律师做一下协助，也不至于弄成这样哈~~~

这本来就是一个极为专业的事，一个没有相关经验，对民诉法+拍卖法+高院的各种条文都不懂的人在胡搞瞎搞，会搞成二年没有任何进度，很正常。

袋鼠的实战经验：

我们之前有过类似的法拍经验，2019年以市价的7折，花了840多万了一套80岁老人占用的法拍房，同样法院不负责清房。

下图是我们的一审判决的部分内容：

• 这样的案子，建议打排除妨害类的诉讼；

• 成交后，想办法让执行法院保留一部分清场交付的补偿款；（具体要怎么做到呢~~得具体案例具体分析了~~）

• 我们在一审开庭期间，占用人就搬走了，这当然不仅仅是长宁法院这一纸文书的原因，也有之前执行法院一起推进的原因，具体的看下面的案例解析。

案例：法拍九年踩过的那些坑——80岁老人收房的难题 （点击查看详情）

*备注：其实我们这个案子，要比王先生的难度更大一些，其中一个占用人80多了，各方动起来都会有点顾虑，而王先生家的房子，我查过占用人的身份信息，至今年最年长的也只是60岁而已！！！

小结：

如果王先生想顺利收房，袋鼠综合分析给出以下建议：（对案件了解不全，建议仅供参考）

直接走投诉+信访这条路，并把这条路走到底，这是最省钱的，但是是最耗时的。

不过在开始走这条路之前，建议王先生找一个专业团队协助其梳理好证据+理由+相应的法条，最好起草好相应的文书。就是下图的第三步及第四步！

还有一个比较利好的消息是，2021-12-21最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见，其中第18条规定是：

自2021年12月21日之后拍卖的法拍房，会受到这个《意见》的制约，清场收房会相对会容易一些。

不过呢~~执行过程中，也有一些情况是不予清场移交，这种情况下，这个《意见》的第18条是不适用的。

2019-06-25发布的《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的通知中的关于不予清场移交的情形说明：（见下图）

最后的最后，给到王先生的真诚的建议是，不要再胡搞瞎搞，这是没结果的！！！

要么你自己多多学习，变得专业一些；要么你找一个专业小伙伴协助你解决一下嘛~

底价得标，7折拿下，这个收益不错的！

收益与能力及知识，是有一定的对等性的，专业一点来玩哈~~

肖然

写于2023年4月4日 上海

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