房贷要提前还吗？（中）
发布日期： 2023-02-15
有一笔资金是否提前还贷，上一篇白首是从“主动投资收益率比较”的角度来分析的，其实还有第二种考量方式——“规避被动的货币贬值”。
货币贬值最常规的认知就是通货膨胀——物价在上涨，一笔钱放的时间越长，能买到的东西就越少。
那大家有没有想过，货币贬值的速度，到底是多少？
在上海，绝大多数人家的货币贬值率应该直接对等房价升值的速度。
全国层面而言，一个是统计部门给到了从终端柴米油盐猪肉蔬菜价格涨跌出来的CPI，每年的数值都看得人哭笑不得，跟老百姓的生活体验差距较大。
另一个呢，是央行直接承认了从2012年起每年的M2货币供应量增长率超过11%，相当于承认了源头上通过印钞机和信贷，每年在社会上流通的资金增加了11%，理论上讲，如果社会上可交易的各种商品物资数量没有变化，那么今年100块能买到的东西，明年就要111块去买了。
这两种算法在理论上都没错，只不过前者不可描述的因素而不可靠，后者数据是真的可靠，不过更适合于资金流窜遍及全国的机构做考量。
老百姓不如从“本源思考”，既然货币贬值指的就是“想买的东西越来越贵了”，那不如直接按照家庭最大支出物品的涨价速度来衡量嘛。
比如说上海，绝大多数工薪家庭几十年支出总和的一大半就是买房子。
大家自己想想，工作二三十年赚来的钱，是不是全家老小吃喝只用掉了一小半？剩下的一大半最后用来买房了？两边父母几十年的存款和老房子，也大多数拿来凑首付了？买完房之后，每个月收入是不是将近一半用来还房贷了？
鸡鸭鱼肉水电煤就算价格翻了个倍，无非骂骂咧咧，但日子过得下去，因为占收入的比例也还是不大；但要是房价翻了个倍，对于还没买房的人来说就绝望了。
每一个城市，每一个家庭面对的通货膨胀率还真不一样。
北京跟上海的情况一样，深圳也差不多。
苏州，杭州这样的强二线城市，鸡鸭鱼肉虾蟹鹅王八黄鳝或许比上海便宜一点，但差不了多少，而房价就只有1/4，买房占家庭支出的比例明显比上海低很多。所以货币贬值率可以按照消费物价涨幅与房价涨幅取中间值、2个数字加起来直接除以2的平均值来算。
弱二线城市、三线城市，房价就更低了，一平方高于1万算是富裕的，6、7千一平方的遍地，只有上海的1/10，不过呢，吃喝鞋服消费类物价却也就是相当于上海的一半，普通工薪家庭大部分支出并不在房产、而在消费物价——这就是当地普通家庭所面对的货币贬值率嘛。
反过来，哪怕是在上海，身家好几千万好几亿的人，如果买房只占自己收入或者总资产的不到1/3，那对于货币贬值速度的判断就不应该参照房价上涨速度，而是直接参照大额资金的贬值速度——央行的M2，11%，当然，最终的数字上倒也跟上海房价的年涨幅速度差不多，但是逻辑并不同，这还是要搞清楚的。
数值之所以相同，倒也不完全是偶尔与巧合——上海是中国最大的金融中心和经济中心啊！央行流出来的钱，先到商业银行，然后分流到金融机构、国有企业、大型民营企业，最终经过交易和薪资发放变成了各行各业、大中小微企业从董事长到管培生的个人收入，上海金融机构聚集、企业又多，所以相当比例的资金留在上海打转，时间上，上海社会面资金的增速自然也与央行的增速一致咯。
然后呢，前面也说了，上海绝大部分工薪家庭的大部分收入又变成了购房资金，所以M2与上海房价涨幅之间的同步性、数值接近也就可以理解了。
当然上面这个逻辑说的只是上海、北京、深圳这三个大部分家庭需要市场化购房的金融中心。
广州不是这个逻辑，因为它不算是金融中心；
香港也不是这个逻辑，因为大部分的家庭住公屋，不用市场化买商品房。
换句话说，既然货币每年贬值11%，手上有笔钱，现在或许能够买半套房子，十年之后可能这套房子的厕所都买不起，那么很简单，赶紧“买”——把房子里属于银行的砖头变成属于自己家的砖头，也就是提前还贷。
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