新江湾城标杆/华润橡树湾，大平层/一拍可放弃、坐等二拍差价
发布日期： 2025-10-15
• 杨浦区江湾城路1299弄71号701室
• 新江湾城｜华润置地橡树湾
• 2010年，174.87平 4房2厅3卫
• 拍卖时间：上海市长宁区人民法院将于2025年11月4日10时至2025年11月7日10时止，一拍流拍，二拍会在一拍的价格上打8折
• 法院起拍价：1488.8万，目前起拍单价8.51万
• 法院评估价：1861万
• 目前此法拍房起拍单价仅8.51万（中区）
• 2025年9月22日二手最新成交单价7.54万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价8.40万（低区）
• 小区介绍：华润九里系列，外滩九里同款大师设计，法式园林，华润自持物业，绿化50%，自带网球场和会所。
• 周边配套：悠方购物中心、五角场万达广场等
• 房型介绍：4房2厅2卫、飞机户型
• 地铁：地铁10号线-国帆路748米
• 学区介绍：上音九年制学区房（9年制二梯队学区房）
• 目前此法拍房起拍单价仅8.51万（中区）
• 2025年9月22日二手最新成交单价7.54万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价8.40万（低区）
• 目前此法拍房起拍单价仅8.51万（中区）
• 2025年9月22日二手最新成交单价7.54万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价8.40万（低区）
2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：物品占用
• 关于贷款？袋鼠团队可以提前对接银行预审，确保拍中放款无忧。
2025年9月12日颁布的是最新贷款政策：
1、首套：首付15%+按揭85%，利率3.05%~3.1%
2、二套：首付25%（部分地区20%），按揭贷款75%，利率3.09%~3.14%
这套房源的各方面质地都是非常优秀的。
地段上，新江湾城属于定位豪宅区的明星板块（至于国际社区这个概念是开发商炒作的，社会上并不认可），而且，从土地经济价值上来说，可以借助隔壁五角场城市副中心的科创产业长期发展潜力。
新江湾城自身的生态居住优势不用多说，到那边转过一圈就知道了。
所以虽然这两年由于板块内土地用尽、没有新盘上市，新江湾城的炒作趋于冷却，但本身这个老牌明星板块的居住体验和土地增值潜力，基底都是没变的。
小区来说，华润橡树湾属于新江湾城的两个标杆之一，板块标杆就意味着能获得比板块更高那么一点点的长期增值速率、以及“板块必看”的高流通性和“需求首选”托举出的保值。
橡树湾整体的尺度偏大，总价偏高，但这套房源还算是比较讨巧，180级的入门级大平层，户型非常规整，普通家庭舒适度绝对满足，面积也够，面子也有，说起来华润橡树湾的大平层嘛。
但是它的总价又不算太高，尚在置换型二改的支付能力之内，在二手房市场上通过置换加贷款，购买群体会很大，也就是说在二手市场上它能实现市场价值。
至于一拍建议放弃的理由就是起拍的差价不够大，就算没有争夺，这个差价也不够吸引人，所以，大概率，一拍会流拍，但是从法拍规则上来说，到了二拍起拍折扣就大了，这个时候也不要想着起拍价直接就能入手，多多少少会有点争夺的。
法拍优质房源推荐：
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